【大紀元2023年06月24日訊】（記者林霏編譯報導）對於大多數加拿大人來說，買房是一生中最大的購買行為。益普索（Ipsos）在2022年所做的一項調查顯示，77%的加拿大人認為即使不買房也有可能獲得財務保障，但同時亦確信買房是一個人可以做出的最佳投資。但情況總是如此嗎？《理財》刊登了專家們的分析和建議。
在2011年，69%的加拿大人擁有自己的房子；到2021年，這一比率下降至66.5%。加拿大央行的一系列加息行動也導致房價上漲。銀行的利率會影響許多貸款的借貸成本，包括抵押貸款。再加上截至2023年4月，71.6萬元的平均房價，買房這一目標似乎變得遙不可及。
這導致人們改變了對房屋所有權的期望。Finder公司2023年3月的一項題為「租房一代」的研究表明，29%的加拿大人已經放棄了擁有住房的想法，並打算永遠租房。雖然看起來一些加拿大人正在接受失敗，但也有一些人不認為租房是比買房差的選擇。
被動買房？
麥克馬斯特大學決策科學實驗室的經濟學教授兼學術主任布拉德利·拉夫爾(Bradley Ruffle)表示，擁有房屋通常被視為身分的象徵。從行為經濟學的角度來看，即從心理學和經濟學的角度來揭示人們的消費方式，很明顯為何房屋所有權如此重要。
「買得起房是美國夢的一部分。」拉夫爾說，「這是你成功的標誌。而且房屋供應有限，因此能購買一所房子這一事實使你成為這個專屬俱樂部的成員。」
至於買房是否是一項很好的投資，拉夫爾說，它一直是一種低風險的長期資產，讓人們感到安全。另一方面，長期租房則帶來許多相反的看法。租房者往往會擔心他們處境的穩定性，並感到缺乏控制，因為房東可以隨時驅逐房客或抬高租金。
「總的來說，人類是規避風險的。」拉夫爾說，「而擁有房屋是一件規避風險的事情，它可以保護你免受租房的不確定性。」
不斷惡化的市場
幾代人以來，購買第一套房子一直是一個重要的里程碑。但加拿大政策選擇中心安大略省分部的高級研究員里卡多·特蘭詹（Ricardo Tranjan）表示，我們需要質疑這個前提。
他認為，成為房主的經濟和社會壓力可能導致一些人被迫做出冒險的財務決定，如向家人和朋友借錢，承諾每月支付高額抵押貸款，甚至放棄驗房以成交。
在多年利率處於歷史低位之後，通貨膨脹迫使加拿大央行採取行動。甚至在加拿大央行6月份宣布第三次加息之前，宏利銀行（Manulife Bank)調查的房主中有四分之一就表示，如果利率進一步上升，他們將不得不出售他們的房屋。
「即使利率上升，我們看到的也不是理性的行為。」特蘭詹說，「當你談到住房被當作一種金融資產時，這意味著住房現在有一種圍繞整個行業的非理性和不可預測的行為。」
賣還是租？5%規則
考慮到所有這些因素，對於潛在房主來說，現在是出價前停下來認真考慮自己財務狀況的最佳時機。
渥太華PWL資本的投資組合經理本·菲利克斯（Ben Felix）為這種情況制定了一個經驗法則。菲利克斯最初提出了一個模型，以幫助客戶弄清楚他們是否買得起房，還是繼續租房更合適。該模型最終變成了他的5%規則。
為了幫助人們從財務角度選擇租房還是買房，菲利克斯比較了兩種選擇的不可收回成本。對於租房，很簡單，你無法收回的成本就是你的租金。至於房主的不可收回成本，菲利克斯確定了三項：房產稅、維護成本和資本成本（包括你的抵押貸款利息和你把錢投入房屋而放棄的投資機會成本）。這些費用加在一起佔每年抵押貸款的5%左右，你不會看到任何投資回報。
5%如何運算
現在來看看這個公式。把你看中的房子的價值乘以5%，然後把這個數字除以12，就可以得到你每月無法收回的成本。
「如果租金低於這個價格，租房可能是一個明智的財務決定。」菲利克斯在PWL網站上寫道。如果租房更便宜，將差價投資到其它地方可能風險更高，但回報也更高。
也可以根據你目前的租金，反向計算出你能負擔的抵押貸款。你所要做的就是把租金數額乘以12，然後再除以百分之五。例如：如果有人在多倫多每月支付2,526元租一間一居室公寓，希望每年不可收回的費用為同等金額，那麼能負擔的抵押貸款不得超過606,240元。
菲利克斯說，人們確實草率地買房，認為這是一個很好的財務決定。而5%的普遍規則顯示，租房並不是在浪費錢，「這是一個非常重要的起點，可以幫助人們不急於做這樣一件大事。」
做最後決定
那麼，鑑於目前的情況，如何判斷買房是否有風險？用5%的規則計算你的數字，並向金融專業人士諮詢，幫助你在一些不同的情況下，如再次加息，評估你的情況，進行壓力測試。
最後，拉夫爾表示，要做一個實在的自我評估，「確保這是你想要的，並確保這是一個合理的財務決定，而不是出於其它不太合理的原因而這樣做。」
對於那些選擇暫時或永遠租房的人，菲利克斯提醒，這並不意味著你不能對租來的空間進行翻新以滿足你的特定需求。最重要的是，有時無法收回的成本是值得的。
他說：「我在租的地方建了一個露台……很棒。我們享用了三年。如果是我自己的房產，賣掉房子時我會不會收回一些成本？也許會，也許不會。」◇
責任編輯：齊守善
