【大紀元2011年06月27日訊】(大紀元記者肖凡悉尼編譯報導)您是否經歷過，當您的朋友們正準備出去野外釣魚，而你卻忙著趕去上班。或者是當他們出國遊玩，品嚐美味的意大利菜餚，偶爾還寄給你一張明信片時，這些就好像是殘酷的在提醒你，你甚麼都享受不到。

如果是那樣的話，那很可能甚至實際上是你該退休了。

許多年長的投資者，都會選擇在他們還有能力時，盡最大的力量來還清債務。但你可曾考慮過，用你的自住房作為投資房，用投資房作為自住房？如果這樣可能會給你帶來更大的租金收入和賺取更多的退休資金。

來自R4房地產集團（R4 Property Group）的馬特羅傑斯（Matt Rogers）表示，如果你年近65歲，正準備告別工作崗位時，那麼投資自住的房屋將是一個明智之舉。

馬特羅傑斯說：「你不但可以得到更高的租金回報收入，並且還可以得到稅收優惠的折扣。自己住在別處，享受稅收的優惠。只要你在六年內搬回來住，就不會失去資本增值稅（CGT）優惠。你很難再賺到錢，除了你的退休金外，甚麼都要繳稅，所以投資自住房是一個很明智的存錢方式。」

陳-奈洛爾（Chan and Naylor）會計師事務所的經理肯瑞斯（Naylor Ken Raiss）表示，將自住房（PPOR）改變為投資房，或是將投資房更改為自住房，都可以申請稅收優惠。

他警告道，貸款利息的折扣，僅限於現有的債務。你不能再借新的資金來償還投資的房地產的債務，然後申請扣稅。這實際上是不能扣稅的，因為稅法上認定這是個人債務。如果你自住房(PPOR)價值為80萬元，有20萬元的貸款，你不能再借更多的錢之後，再申請更多的扣稅，因為新貸款屬於個人債務，利息是不能扣稅的。

他說，不幸的是，很多人都選擇將他們自住房出售出去，然後將出售後所得到的資金，來償還投資的房產債務，然後又去借新的貸款，來投資下一個房產。如果這樣做，不僅買第三個房產要支付印花稅，而且，賣自住房還要支付仲介費。

利亞姆傑坦西註冊會計師（Liam J Tansey CPA）事務所的馬丁坦西（Martin Tansey）說，你也要支付土地稅，而且支付的金額往往比自住房還要多。在昆士蘭，在60萬澳元以上的地值需要付土地稅，但在紐省則是地值超過38. 7萬澳元以上，就要付地稅，通常是1.6％。

坦西說：「如果用自住房投資，只要在6年內出售此房產，仍然可以申請豁免資本增值稅。至於其它的房產變成自住房之後，只能從搬進去住的那一天開始的房產增值部份可以申請豁免資本增值稅。」

不過，曾任職會計師現為全職投資人的麥克奈特（Steve McKnight）說，投資用途的房子，應始終只是一種投資。他還表示投資者應該做到：

• 必須清楚，從下一個房產中自己需要和想要得到的回報是甚麼。
• 必須清楚自己的承擔能力，而且對退休後的安排，最好拜訪理財規劃師。
• 諮詢稅務顧問，並跟自己的會計師討論出售或搬家後的稅務後果。
• 然後再去尋找下一個物業。