【大澳门威尼斯人赌场官网2011年06月27日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者肖凡悉尼编译报导)您是否经历过，当您的朋友们正准备出去野外钓鱼，而你却忙着赶去上班。或者是当他们出国游玩，品尝美味的意大利菜肴，偶尔还寄给你一张明信片时，这些就好像是残酷的在提醒你，你什么都享受不到。

如果是那样的话，那很可能甚至实际上是你该退休了。

许多年长的投资者，都会选择在他们还有能力时，尽最大的力量来还清债务。但你可曾考虑过，用你的自住房作为投资房，用投资房作为自住房？如果这样可能会给你带来更大的租金收入和赚取更多的退休资金。

来自R4房地产集团（R4 Property Group）的马特罗杰斯（Matt Rogers）表示，如果你年近65岁，正准备告别工作岗位时，那么投资自住的房屋将是一个明智之举。

马特罗杰斯说：“你不但可以得到更高的租金回报收入，并且还可以得到税收优惠的折扣。自己住在别处，享受税收的优惠。只要你在六年内搬回来住，就不会失去资本增值税（CGT）优惠。你很难再赚到钱，除了你的退休金外，什么都要缴税，所以投资自住房是一个很明智的存钱方式。”

陈-奈洛尔（Chan and Naylor）会计师事务所的经理肯瑞斯（Naylor Ken Raiss）表示，将自住房（PPOR）改变为投资房，或是将投资房更改为自住房，都可以申请税收优惠。

他警告道，贷款利息的折扣，仅限于现有的债务。你不能再借新的资金来偿还投资的房地产的债务，然后申请扣税。这实际上是不能扣税的，因为税法上认定这是个人债务。如果你自住房(PPOR)价值为80万元，有20万元的贷款，你不能再借更多的钱之后，再申请更多的扣税，因为新贷款属于个人债务，利息是不能扣税的。

他说，不幸的是，很多人都选择将他们自住房出售出去，然后将出售后所得到的资金，来偿还投资的房产债务，然后又去借新的贷款，来投资下一个房产。如果这样做，不仅买第三个房产要支付印花税，而且，卖自住房还要支付中介费。

利亚姆杰坦西注册会计师（Liam J Tansey CPA）事务所的马丁坦西（Martin Tansey）说，你也要支付土地税，而且支付的金额往往比自住房还要多。在昆士兰，在60万澳元以上的地值需要付土地税，但在纽省则是地值超过38. 7万澳元以上，就要付地税，通常是1.6％。

坦西说：“如果用自住房投资，只要在6年内出售此房产，仍然可以申请豁免资本增值税。至于其它的房产变成自住房之后，只能从搬进去住的那一天开始的房产增值部分可以申请豁免资本增值税。”

不过，曾任职会计师现为全职投资人的麦克奈特（Steve McKnight）说，投资用途的房子，应始终只是一种投资。他还表示投资者应该做到：

• 必须清楚，从下一个房产中自己需要和想要得到的回报是什么。
• 必须清楚自己的承担能力，而且对退休后的安排，最好拜访理财规划师。
• 咨询税务顾问，并跟自己的会计师讨论出售或搬家后的税务后果。
• 然后再去寻找下一个物业。