【大紀元7月6日訊】彭躍年先生作為現代房地產公司的東主和Broker，不僅房地產的銷售經驗非常豐富，同時，因為具備房地產開發建設的施工經驗，在給客戶選擇房子的時候，經常從施工的專業技術角度為客戶把關。在狩獵法拍屋時代，由於經常遇到被破壞的房屋，那麼這種專業經驗就顯得非常重要。今天我們非常幸運，來給大家曬曬專家肚子裡面的「寶貝」。這可是很多買家都不知道的經驗啊。

社區中位置與地勢的選擇
　　
通常房屋在社區中的位置選擇在巷子底，即是社區最下面的位置，這個位置交通流量比較少，房子比較安靜；另外一個就是私密性比較好。
　　
接下來是地勢，地勢一定要平坦。有地下室沒有關係，後面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。通常我們不建議選擇比路面還低的住宅，不僅僅是風水角度，主要是從舒適角度，而且通風比較差。如果後院不是很好的話，房子就會很潮。另一方面，也不能比路面高出很多，高出一尺、兩尺，這個是比較好的地勢；但是不能太高，高出三十度角的話，類似亞特蘭大，冬天有一兩次下雪，就會非常滑，這就非常危險。而且即使不下雪，平時上下坡也是舒適度非常差，上下坡的時候，會使路面碰到車底盤，經常這樣會損害車輛。

朝向的選擇
　　
我們中國人通常選擇南朝向的房子，沒有人願意選擇西朝向的。這裡面有一個問題，大家知道通常車庫是放在前面的，無論是迎面進的還是側面進的車庫。即使是側進車庫，其窗子還是在前面。通常需要採
光的是主人房和客廳，其實是這兩個地方需要朝南，所以從舒適的角度來看，房子的前臉應該是朝北的，這樣主人房通常在後面，因為主人房需要安靜。這樣就保障了客廳和主人房朝南，冬暖夏涼，這是最理想的朝向。
　　
朝西的房子就非常的增加能耗。朝向，當然是朝西開了很多窗，那麼窗的作用就是，熱能能進來卻出不去了，這樣夏天就會非常的耗冷氣，冬天又曬的時間較短，也是不夠強壯，西向也是比南向冷。
　　
當然建商從土地最大使用效率的角度，會忽略朝向，這樣朝向各個方向的都有。房屋開發的時候，有專門的社區美容師，對社區的整體進行設計，其原則是：鄰居的設計必須互相不同，外表設計和磚的顏色必須不同；從審美角度來說，不僅僅實現居住功能，同時有一定的景觀效果。社區整體設計從經濟效益和審美的角度，有可能犧牲一部份朝向，但是主人房等主要房間通常都會放置在南朝向上去，建築商會根據地塊的不同朝向採用不同的設計，比如朝西的房子，他們會把主人房或者大廳放到側面的南面去。

外牆裝飾材料的選擇
　　
根據目前的房屋，外牆有幾種形式：一種是磚，一種是人造水泥板（看起來像木質的），一種是水泥，可以漆成各種顏色，我們推崇磚的，因為其維護費用最少，雖然一開始投入大，但是維護起來幾乎不花甚麼錢。如果房子不是磚的，將來換成磚的，就非常昂貴，如果你賣房，磚的房子就非常好賣。水泥板是水泥和纖維壓製成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常優越的，比如防酸堿腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等，研究的時候考慮了很多因素進去了，而且也有50年的保證，但是每隔3-5年就要進行一次外部的噴塗，根據房子大小不等噴塗一次要幾千元；還有一個問題，就是固定到牆板上的時候，是用釘子，同時釘子再加膠水防水，像魚鱗或者蓑衣一樣，一個蓋一個，這樣才能夠防水；因為釘的時候有釘眼，這個釘眼會隨著地基的沉降等因素，釘眼可能會擴大，這樣就成為滲水的入口；這個釘眼必須用膠來填上來防止滲水，這種施工必須選擇天氣乾燥的時候進行，否則就會把水氣留在裡面；上千個釘眼都要定期檢驗，是個非常巨大的工程。
　　
過去的老房子也有純木頭的，這種木頭的維護起來更加麻煩，比如下雨之後，木頭吸水之後就膨脹；因為美國人喜歡自然風格，新的木頭的房子，剛剛做好其木紋非常的漂亮，但是經過一年的風吹日曬，馬上就變成灰色的，看上去給人一種非常頹敗的感覺，這樣的房子就必須塗漆，但是簡單的塗漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。因此，新的建築商就不再採用外面是木料裝飾的。都是用磚和水泥板來裝飾。
　　
水泥目前也是比較少見了，因為一旦出現滲水的問題，對於木結構的建築來說，滲水就是非常嚴重的問題必須立即解決，否則將腐蝕結構，那麼因為水泥的透氣性差，水汽無法自然放出，就要把水泥打掉來維護，這樣，維護起來就得大面積的整個一面牆拆掉，這樣重新做出的水泥牆面在外觀上才好看。很顯然，這樣就導致將來可能的維修費要高。

地面狀況檢測
　　
首先的一個問題就是地面的起鼓現象。看起來就像丘陵地帶一樣。如果出現這樣的狀況，就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好，使地板吸收了水分或者潮氣，造成了膨脹變形，互相擠壓；有一些被銀行收回的房子，有人故意放水泡地板破壞。
　　
地毯分為「波波」和「直毛」兩種，家裏有寵物的不建議用「波波」類型的地毯，因為寵物的爪子會鉤住地毯，寵物跑過之後，抓得亂七八糟；直毛的就不存在這個問題了。直毛的地毯如果出現鬆動的起隆，就會很難看，有的連門都關不上，走上去也是不舒服。最主要的問題是地毯下面的地墊問題。地墊質量好壞，影響地毯的壽命。通常我們建議地毯不一定很好，但是地墊一定要好。一般7磅的好一些。裝地毯的時候，通常使用的是專業的工具，把地毯繃緊，然後掛在四周牆上的倒刺，地毯的接縫也要好，好的接縫是看不出來縫隙的，看起來是完整的一塊。因此地毯出現問題，就要看是上面泡的還是下面返上來的。如果是房子的防水出現問題，可以用防水塗料進行噴塗，然後上面再裝地板或者地毯。
　　
如果是房子的沉降出現問題，這個工程就比較大了。其表現就是，在地面上放一個球，它會滾。這樣的房子就不建議購買。但是也是有辦法進行解決。通常可以請地基修理公司進行地基修正。地基公司會挖地洞到地基的下面，用千斤頂把房子頂起來，有人在遠處檢測是否平衡，然後再加灌混泥土來固化。(//www.dajiyuan.com)