【大紀元2012年06月29日訊】（大紀元記者吳雪兒香港報導）最近有報道指發展商濫用小型屋苑條例，將多個丁權集中起來，聯合在打鼓嶺坪洋村興建屋苑——興華雅苑，違返規劃原意：讓男性原住民可以在他們的祖屋附近建房子。丁權問題一直受爭議，有業界人士說，其實即是得到丁權，也不一定有地蓋丁屋，有人可能得了丁權白得，一生都用不上。即使有地蓋丁屋，也不一定有足夠資金，因此，擁有丁權的人士與地產商共同發展，建蓋村屋也是很普遍的情況。

長遠需政府統一發展

業界人士說，其實這種鄉村發展方式對發展商來講風險很大，由於丁權不能買賣，所以需要在五年後補地價，才能正式擁有業權，中途就有可能有出現爭議。而相對於一些鄉村土地被政府收回後，改變土地用途，讓大發展商建蓋高廈，所得利潤，相比這些小發展商所得利益大得多。業界人士並認為香港土地發展，需要將新界土地一併統一發展，才是長遠之計。

坪洋村前村長、坪洋三鄉村務委員會委員陳英田則認為，土地屬於新界原居民擁有，原居民有權決定丁權如何使用。

坪洋三鄉村務委員會主席陳奕芳說，相關屋苑在村內興建，他也有協助幫忙村民與發展商溝通。其實已經等了10年才把很多與土地相關的重要問題解決後，才得以動工。他說，對於村發展來講，由於現在不少田地已經沒有耕種，屋苑的興建，反而將荒廢的土地統一起來發展。

報導指，屋苑沒有電供應，仍然照樣出售。興華雅苑發展商Stanley說，村屋買賣其實與城市樓房買賣有別。在村屋買賣中，最重要是拿到滿意紙，對政府而言，村屋符合要求，就可以獲得滿意紙，條件當中不包括電供應。而且屋苑在售賣時已經向買家說明暫時沒電供應。

Stanley說：「我想沒有發展商售樓會刻意不申請供電，但申請供電有一個過程。滿意紙政府可以不發，但供電只是時間問題，電力公司不會不供電，只是如何協調，如何做到合規格而已。」據悉，屋苑的供電申請一直在做，最近已獲有關當局優先處理。

村屋買賣有別城市樓宇買賣

以一個從未投資過丁屋的人來說，最好是買已補地價的丁屋，因為有了滿意紙之後才可以補地價，也算是一種驗樓。買已補地價的丁屋，可以向銀行借錢，也可以隨時轉手買賣。

另外，買家要注意買賣村屋時，因為有很多不明朗因素，不可能將所有事項都以白紙黑字形式一一寫下來的，所以不能用市區買樓的概念代入村屋買賣。

村屋路權問題

村屋買賣也涉及路權問題，村內地權是很複雜的，因為有一些是祖堂地，一個祖堂有時幾十人，也有司理（等於祖堂管理人），有可能其中一些已不在世，不能直接轉名，就要轉司里，如果要轉司理，可能要等上三、五年。

很多時候通往村屋的路並沒有正式文件說明路權，只是村內的人已有一個共識，路是公用的，如果不這樣，誰也通不過去。所以買丁屋時，也要看看當時路的情況，不一定像市區樓一樣，有一條很好的柏油路直通房子，有可能是以後那條路還是老樣子，因為沒有一個獨立業權人會願意去幫別人鋪路，除非政府改例。

一些丁屋路權可以通過法律途徑釐清，但一些共同使用的道路，因為可能找不到一些業權持有人，使用權只能靠共識。Stanley說：「每個人都是這樣走，路你不能指定某些人可以用，某些人不可以，那是不實際的。」他建議，買村屋想知道通道是否有共識，可以從路的歷史去了解，是新造的，還是幾十年村民都在用，如果是後者，那就比較「安全」，沒有人會忽然提出反對。

解決丁權有辦法

最近發展局局長林鄭月娥曾經提出要終止丁權，雖然她在翌日兩次表示，終止丁權的言論只是想法，而非發展局立場，但Stanley認為，要解決丁權問題也不是沒有辦法，而且長遠對各方面都有好處。

有發展村屋多年經驗的他說，丁權非無中生有的特權，而是這些持丁權人士的家族在英政府當年租借新界時，確實擁有土地，因此對有丁權人士，會覺得自己享有的丁權有價，而他們也不一定想跟發展商合作。要平衡這一點，政府可以考慮讓他們選擇以丁權換取購買居屋的權利。Stanley說：「將丁權的價值當買居屋首期，一些持丁權人士會很樂意。他們可能也會覺得鄉村比較遙遠，不方便，即使建了房子也不一定想在那邊住。如果有這個選擇，可以在接近城市的地區購買居屋，可能會覺得還划算，這樣一來，政府把土地收回來，讓發展商通過正常渠道申請用地，其實發展商也會歡迎。」

Stanley說，發展商直接補地價給政府，可能會多補一點，但起碼這是一個商業決定，村民、政府、發展商各取所需。更重要的是政府可以這種交換形式取代丁權，比採用一刀切的做法妥當，而村民亦會覺得公平。他認為，類似的解決方法較從市民方面著想，同時也方便政府管理和規劃。◇