【大紀元2012年02月04日訊】（大紀元記者吳雪兒香港報道）香港近年交通網絡越來越發達，將新界、港九地區距離拉近，加上市區樓價高企，一些以前被認為只能作度假用途的房子，如新界或離島的村屋，已經成為香港人的住屋之選。而村屋一般比市區房子要便宜。

近年如果有機會到新界的元朗、上水、粉嶺等地方，不難看到一幢幢新建村屋，以前被認為是度假村的大型低密度屋苑，如錦綉花園，因為西鐵通車，也變成了港人認真考慮的另一種房屋選擇。

近年港人對新界低密度樓房需求有上升的趨勢，最近出現黑市售賣丁權新聞，對於準備要買房子的投資者或用家，需要了解新界房子的背景及一些情況，才能作出正確的投資選擇。

「政府沒有專門設一個部門去處理這些事情。」英國特許環境師、House World Ltd.項目經理潘慶祥說。他認為，現時很多報道關於丁權，村屋維修、僭建問題，以及原居民有很多利益的說法，並未反映實際情況，這是因為有些媒體並不熟悉這個範疇。

關於丁權問題，其實並非新界原居民有很多的好處和利益，潘慶祥說：「例如在一些鄉村地區，有的原居民他有丁權可是沒有土地，這對他來說沒有用，沒地又沒錢他沒能力起丁屋。在同一村裏就有富人和窮人，而大部份的土地都集中在那些富人的手裏，同時政府和一些大型的發展商也在拼命地收地。一些普通的居民沒有錢但有丁權，他們就會把丁權賣掉，這些丁權和土地都落到發展商那裏。」

早在清朝時期，香港很多土地是原屬於新界人的。自從英國統治香港後，根據當時法例，這些新界的土地都屬於英女王所有，原居民必須向英國政府租借，就是向當時政府繳交差餉和地稅。

1898年英國政府找來了英軍的工程兵（印度兵）在整個新界地區進行測量。根據當時的測量結果，英國政府正式做了一個租契，算作由英女王正式租借土地給新界原居民的一個憑證。

當年的鄉村人有土地的就可以在自己的土地上建屋，也是過往遺留的權利，根本不需要向政府申請和接受規管。現在居住在新界的原村民，只要有土地想建丁屋，可以向政府申請，他們的得益是在差餉和補地價這兩方面便宜了。

再有就是有些地區，原居民有很多丁權可是沒有土地，政府就會在當地拿些官地來拍賣給他們，土地的價格會便宜一些，然後讓他們能夠建屋。像這種的情況，以前比較多見，現在政府很少會這樣做了。

丁屋的補地價比較起低密度的私人房屋便宜的原因，在於鄉村的土地香港政府一向是從不監管，任其「自生自滅」的；那些道路和渠務問題政府是不會主動去管理和維修的。比如村民修建丁屋需要接駁水管或電線之類，要經過官地的話，村民就要自己付錢給政府，有的地方接駁距離很長費用就很高。舉例說在上水區，有些村比較小，村內的發展已接近飽和了，而有的村則由於客觀因素，如沒有道路進村，先前建屋時剩餘的空間有限，進村的路很難再擴闊，只因審批時沒有留個條件，規劃得不好的原因。

潘慶祥認為，新界鄉郊區的土地，政府要是能開發得好，就能起到雙贏的局面。環觀全球，市區發展後，從市區轉移到郊區，是全球性的趨勢。至於香港人會不會因此搬出市區走進鄉郊區居住，潘慶祥認為，還很難說：「第一是地政署批地的程序做得很慢，二來不是所有的鄉村土地都能夠起樓，這裏需要有個規劃。只有在鄉村範圍內才能建屋。它有不同種類的用地劃分，工業用地、康樂用地、綠化地帶，這些都不能建丁屋。能夠建丁屋的土地將會越來越少。」

他續說，最近見到興建中的丁屋不斷增加，是受近年的樓價升高的影響，所出現的情況。還有這個丁地是幾年前或者10年前已申請批核的。假如現在要買丁地，地價已經很貴了。一些大的發展商也會買這些地，然後跟政府交換地。連內地人也到新界來買農地，他們都看到將來這些地會升值。

新界土地有限，加上交通網絡發展快速，新界低密度房屋具升值潛力。不過，據潘慶祥說，並不是所有這類樓房都有同樣的升值潛力，在決定投資前要花點功夫，去觀察四周環境。（待續）

（責任編輯：澹修德）