【大澳门威尼斯人赌场官网2018年02月25日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者章德维旧金山报导）新税法鼓励投资地产，开发商和出租物业收入若符合相关条件，则净收入的20%可抵扣免税，这对美国房地产业是利好，也会有利于租客。然而，对自住房两大抵税项目，房地产税和抵押贷款的利息抵税额都会降低，对自住房市场是利空。

Census.gov报导，2017年12月全美新房销售中价位$335,400。以上税法条款对美国大多数地区影响不大，但对硅谷、纽约等高房价地区可能有负作用。本文根据对加州注册会计师，知名国际税法专家何美惠的电视访谈整理成文，并由何美惠增订内容。（接续上期）

新税法对美国房地产业最优惠

美国房地产业一直都是税收最优惠的产业。一方面，美国鼓励住者有其屋，而房地产业兴旺，长远可以为政府增加税收。这次税改，可能由于川普出身房地产业，新税法对房地产业也是待遇优厚。

新税法对房地产投资者（包括开发商人、建商、出租物业主）利多，开发商和出租物业收入若符合相关条件，则净收入的20%可抵扣免税，这对美国房地产业是利好。因而也对租房者利好。但对个人或家庭自住而言，在一定条件下则有利空。

新税法，自住宅州税抵扣联邦税的额度只有1万元

自住宅可以抵税的两项支出是房地产税（Property Tax）和抵押贷款利息（Mortgage Interest）。另一个优惠是出售自住宅时的25万美元（夫妇合计50万）房屋增值（Capital Gains）免税额。出售自住宅的房产增值免税部分，最后被保住。

美国的房产税（Property Tax）、销售税（Sales Tax），以及州和地方的所得税（Income Tax）都是由各州或县市收取，统称State And Local Taxes，简称SALT。旧法未对SALT设限，唯一的限制是SALT为AMT项目，中高所得人群的SALT才可能被AMT吃掉而不能省税。

新法把SALT可以抵扣联邦税的部分限制在1万元内，同时亦受制AMT。这双重限制，对其他地区影响可能不那么大，但对加州，尤其旧金山湾区影响是很大的。

新税法可导致部分硅谷自住房税费增加

湾区是硅谷所在地，房价贵，很多房子的房产税就不止1万元。比如你买一栋150万美元的房子，房产税税率1.2%，房产税是1万8,000元。如果你的应课税收入30万，州所得税约10%，州税要缴3万元；房产税加所得税要4万8,000元。

税改前，原来没有限制，州税都可以抵减联邦税，现在只能抵减1万元联邦税，等于变相增加课税收入3万4,800美元了。这是一笔很大的数字，因此有人担心新税法会影响湾区房市。

新税法房贷利息抵税，由100万贷款额降至75万

房贷利息（Mortgage Interest）可以抵税，原来限额是100万抵押贷款（Mortgage）的利息可以抵税，现在只有75万贷款的利息可以抵税。这条法律不咎既往，已经有的贷款还是可以享有100万贷款的利息减税。

100万的贷款，每年交的利息（Interest），以前都可以抵税。比如30年的贷款，房价150万，贷款100万，假定利率是4%，一年就有4万元的抵减（Deduction），这4万不用纳税了。现在是75万乘以4%，只能减去3万元，少了1万元。

新税法废除房屋净值贷款利息减税

另一个重要的项目是房屋净值贷款（Equity Loan）的废除。以往10万美元的房屋净值贷款可以拿来任意使用，利息都可以减税。这条法律废除了。以4%利率计算，又少了4千美元的减税额。

以硅谷价值150万美元的房子为例，如果把以上新税法自住宅的抵税额与旧法相比，新税法共减少5万2千元的抵税额（见表1）。抵税额减少，应课税收入增加，对硅谷这样的高房价地区来说，增加的税很可观，很难抵销其他的省税项目。（待续）

何美惠会计师简介：
英文名May Ho，加州和台湾注册会计师、税法硕士、著名国际税法专家、财经专栏作家。擅长节税规划。Email：mayhocpa@intertax.com。

本文刊载于旧金山2月24日理财版（网络版与报纸版顺序略有差异）

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责任编辑：李曜宇