【大紀元2018年02月25日訊】（大紀元記者章德維舊金山報導）新稅法鼓勵投資地產，開發商和出租物業收入若符合相關條件，則淨收入的20%可抵扣免稅，這對美國房地產業是利好，也會有利於租客。然而，對自住房兩大抵稅項目，房地產稅和抵押貸款的利息抵稅額都會降低，對自住房市場是利空。

Census.gov報導，2017年12月全美新房銷售中價位$335,400。以上稅法條款對美國大多數地區影響不大，但對矽谷、紐約等高房價地區可能有負作用。本文根據對加州註冊會計師，知名國際稅法專家何美惠的電視訪談整理成文，並由何美惠增訂內容。（接續上期）

新稅法對美國房地產業最優惠

美國房地產業一直都是稅收最優惠的產業。一方面，美國鼓勵住者有其屋，而房地產業興旺，長遠可以為政府增加稅收。這次稅改，可能由於川普出身房地產業，新稅法對房地產業也是待遇優厚。

新稅法對房地產投資者（包括開發商人、建商、出租物業主）利多，開發商和出租物業收入若符合相關條件，則淨收入的20%可抵扣免稅，這對美國房地產業是利好。因而也對租房者利好。但對個人或家庭自住而言，在一定條件下則有利空。

新稅法，自住宅州稅抵扣聯邦稅的額度只有1萬元

自住宅可以抵稅的兩項支出是房地產稅（Property Tax）和抵押貸款利息（Mortgage Interest）。另一個優惠是出售自住宅時的25萬美元（夫婦合計50萬）房屋增值（Capital Gains）免稅額。出售自住宅的房產增值免稅部分，最後被保住。

美國的房產稅（Property Tax）、銷售稅（Sales Tax），以及州和地方的所得稅（Income Tax）都是由各州或縣市收取，統稱State And Local Taxes，簡稱SALT。舊法未對SALT設限，唯一的限制是SALT為AMT項目，中高所得人群的SALT才可能被AMT吃掉而不能省稅。

新法把SALT可以抵扣聯邦稅的部分限制在1萬元內，同時亦受制AMT。這雙重限制，對其他地區影響可能不那麼大，但對加州，尤其舊金山灣區影響是很大的。

新稅法可導致部分矽谷自住房稅費增加

灣區是矽谷所在地，房價貴，很多房子的房產稅就不止1萬元。比如你買一棟150萬美元的房子，房產稅稅率1.2%，房產稅是1萬8,000元。如果你的應課稅收入30萬，州所得稅約10%，州稅要繳3萬元；房產稅加所得稅要4萬8,000元。

稅改前，原來沒有限制，州稅都可以抵減聯邦稅，現在只能抵減1萬元聯邦稅，等於變相增加課稅收入3萬4,800美元了。這是一筆很大的數字，因此有人擔心新稅法會影響灣區房市。

新稅法房貸利息抵稅，由100萬貸款額降至75萬

房貸利息（Mortgage Interest）可以抵稅，原來限額是100萬抵押貸款（Mortgage）的利息可以抵稅，現在只有75萬貸款的利息可以抵稅。這條法律不咎既往，已經有的貸款還是可以享有100萬貸款的利息減稅。

100萬的貸款，每年交的利息（Interest），以前都可以抵稅。比如30年的貸款，房價150萬，貸款100萬，假定利率是4%，一年就有4萬元的抵減（Deduction），這4萬不用納稅了。現在是75萬乘以4%，只能減去3萬元，少了1萬元。

新稅法廢除房屋淨值貸款利息減稅

另一個重要的項目是房屋淨值貸款（Equity Loan）的廢除。以往10萬美元的房屋淨值貸款可以拿來任意使用，利息都可以減稅。這條法律廢除了。以4%利率計算，又少了4千美元的減稅額。

以矽谷價值150萬美元的房子為例，如果把以上新稅法自住宅的抵稅額與舊法相比，新稅法共減少5萬2千元的抵稅額（見表1）。抵稅額減少，應課稅收入增加，對矽谷這樣的高房價地區來說，增加的稅很可觀，很難抵銷其他的省稅項目。（待續）

何美惠會計師簡介：
英文名May Ho，加州和台灣註冊會計師、稅法碩士、著名國際稅法專家、財經專欄作家。擅長節稅規劃。Email：mayhocpa@intertax.com。

本文刊載於舊金山2月24日理財版（網絡版與報紙版順序略有差異）

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責任編輯：李曜宇