【大紀元2014年09月07日訊】（大紀元記者朱麗婭澳洲悉尼編譯報導）人們購買住房時，會將買甚麼、在哪裏買、花多少錢視為重點，但往往容易忽略房產在法律上承認的所有權類型。

據澳洲房產觀測網報導，房產所有權有四種形式：個人、公司、信託基金和自主管理退休基金（SMSF）。每種形式都會對房產擔保和稅收效益有不同的含義。重要的是在購買房產前應確定所有權的適當形式，因為購買房產後再改變所有權形式，可能需花費成千上萬澳元的額外印花稅及資本利得稅（CGT）。

房產所有權形式適合不同人的不同情況，各有優缺點。以下分別介紹每種形式。

一、個人

個人形式的所有權通常以一個人或多人的名字出現在房產所有權的名稱中。一般而言，這種所有權形式適合於絕大多數住房房主，包括購買房產的自住者，因為個人形式所有權可以申報全免資本利得稅。還有購買投資房產的高收入人群，他們希望利用負扣稅來減少交稅額。

另一方面，個人形式所有權的住房投資房產意味著，當房產轉為正收入或售出時，房主必須對賺取的收入部份按邊際稅率進行納稅。

二、公司

公司是獨立的法人實體。公司可以擁有自己的資產，必須支付稅金，遞交報稅表。然而，公司形式所有權不適合自住房主，因為公司沒有資格獲得完全的資本利得稅的豁免；也不適合於住房的投資者，因為公司對持有超過12個月的房產不能得到50%的資本利得稅的優惠。

在某些情況下，公司形式所有權適合於商業房產，例如，對想要擁有自己的辦公場所的公司。這是一個複雜的問題，徵詢專業意見非常重要。

三、信託基金

不像個人或公司，信託基金不是獨立的法人實體，是一個代表指定受益人持有資產的媒介物（也就是說，某些個人或公司希望從信託資產中獲得收入或資本收益）。

債權人要想收回信託資產是有困難的，因為它們不歸受益人所有。信託基金也可以將收入和資本利得分發至多位受益人，從而獲取最低稅率，來儘量減少稅務負擔。

但不利的是，信託基金只能進行利潤分配，不能分配虧損，因此不適合於大多數依靠負扣稅來持有房產的住房投資者。

四、自主管理退休基金

大多數澳洲人的養老基金由第三方管理，但越來越多的人選擇自行管理養老金。用自主管理退休基金購買住房的主要原因是稅率優惠，持有資金時稅率為15%，退休提取時稅率為零。

自主管理退休基金並不適用於自住房或渡假房，因為基金中的資產不能為個人所用，即使一年中只使用一或兩個星期也不允許，但更適合擁有大額自主管理退休基金的人們，因為貸款機構一般要求借款人支付相對較高比例的首付款，也可能有更高的貸款建立費用和更高的利率。而且，遵循自主管理退休基金法規可能會很複雜和昂貴，所以不是一件輕鬆的事情。

所有權形式對住房擔保和稅收效益有著顯著影響。而且，這種影響可以根據人們的情況發生變化，因此向稅務顧問或律師進行諮詢至關重要。

責任編輯：簡玬