【大紀元2013年10月12日訊】曾經有買賣物業的人皆知道買賣的過程要幾次簽約，先經地產代理簽一份臨時買賣合約，這時先付訂金，若干時間之後雙方到律師樓由律師準備一份正式買賣合約，之後還須經雙方律師查驗文件確保各類法律問題妥當，並安排按揭等財務安排，這已是後話。本文介紹的案例指出一般的臨時買賣合約也隨時可以出問題，賣方肯賠訂金雙倍也不一定就可以了斷買方的權益。

關鍵在於一般的臨時買賣合約之內多訂明賣方可經雙倍賠訂作為算定賠償（Liquidated Damages）從而取消合約，由於這一條款通常亦有期限，期限一過這一「免責任條款」（Escape Clause）就失效，亦即買家有權堅持買樓。這看似常識的問題一樣可以出現訴訟，原審法官與上訴庭的法官對如何行使免責任條款看法完全相反，原審認為表達了賠償的意願便可以，但上訴法官認為必須立刻賠款，否則時效一過條款不一定再可依賴。

Yuen Pok International V Valle Agnes Mallari (CACV 228/2011)

買賣雙方在2011年4月簽了臨時買賣香港軒尼詩道的一個物業的合約。4天之後被告（賣家）將物業賣給另一買家。臨時買賣合約之內有一「免責任條款」說「若賣方未能在4月19日前完成正式合約的安排，須立刻（Immediately）補賠買方；除退回訂金外，須另補與訂金相同的金額。」這是一份標準內容的買賣合約，本案的訂金為9萬元，故須多賠9萬共18萬元，這一點大家無爭議。

問題在於在4月18日，即合約指定大家有權經買房賠雙倍訂金取消合約的限期前一天，賣方律師寫信給買方律師，並附上取消臨時合約的同意書，要求買方簽署，然後賣方支付18萬賠償。

這裏筆者要讚買方律師比賣方律師精明，他同日回信說清被告的賣方依合約的內容及時限辦事（act in accordance with the agreement… within the time limit），並表明不會簽署取消協議。一日後買方律師按合約將第二筆正式訂金，俗稱大訂的19萬支票給予賣方，並要求照臨時合約的安排完成正式合約；賣方律師自然拒絕，買方律師將臨時合約登記在土地登記處，這等於告訴所有買家這物業有未解決的法律爭議，亦等於賣方幾乎無法與其他買家完成正式買賣過程。

賣方律師將雙倍訂金的18萬支票寄給買方律師，但這次買方拒絕接受並退回支票，理由直接，就是時效已過，「免責任條款」再無效力，賣方須完成正式的買賣合約。

由於在土地登記處的登記，賣方完全被動，於是入禀地方法院，成功取令撤銷（order to vacate）買方的登記。原審法官認為臨時合約不一定可迫令雙方完成最終的合約，「免責任條款」只是如何理解的問題，在18日的信件中賣方已經清楚表明其意願是賠訂金而非完成買賣。

但案件到上訴庭時法官的看法不一樣，上訴成功，撤銷令被上訴庭撤銷。上訴庭認為原審法官去得太遠，立刻就是立刻（immediately），並不等同一兩天或一段合理時間，一過了期賣方無權再依靠有關的「免責任條款」。案件的法律問題可再作審理但有結果前不應撤銷買方將臨時合約登記在登記處的權利。◇