貽達貸款專欄

第十三章(續四)商業用不動產貸款申請文件

陳貽達

更新 2013-10-11 11:23 AM 人氣 1

標籤: 房貸, 貽達貸款專欄

申請商業用不動產貸款除了要填寫申請書，還要準備說明文件，因為2-3頁的申請書只包含基本資料。為了讓銀行更深入了解該不動產和不動產周遭的環境，所以才需要額外準備文件。申請人可以分別就下列五個部分提供更詳盡的資料：

1. 不動產描述

2. 不動產的位置及人口分布狀況

3. 不動產財務狀況

4. 市場概況

5. 保證人

不動產描述

對於抵押的不動產，申請人可以利用文字敘述或照片、空拍圖、格局等圖片，讓銀行熟悉該不動產。銀行沒有任何制式規定的描述，只希望越具體越好。

文字敘述可包含土地面積、主建物坪數、設施、近期與未來修繕的內容、建物名稱、地址、類型、單位數、住房率、建造及改建年份、住戶人數、買價、不動產的格局、出入口、及車道等等。

圖片可包含不動產和土地的照片、不動產周遭的照片、藍圖、內部格局圖、空拍圖、及不動產的正視圖等等。

不動產的位置及人口分布狀況

了解不動產的位置和人口分布狀況，才能評估該不動產的現值及未來增值的機會。該提供哪些資料才能讓銀行知道不動產的位置呢？只要將自己當成不是本地人，您認為需要什麼資料才能找到房子，就提供什麼資料。我們的建議是，除了正確地址，也可以解釋鄰近有什麼地標類地點，例如：購物中心、學校、醫院、及圖書館等等，最好也說明不動產位於新或舊社區、社區周遭是否有其它建設。

說明了位置後，再敘述半徑1-5英裡內的人口分布狀況，人口數、人口密度、就業率、平均家庭收入、平均家庭人口數量、及自住宅與出租房的比例等等。

申請人可以附上該不動產所在地周遭的地圖、所在地區的地圖、該城市的地圖、空拍圖、以及人口分布統計等資料讓銀行參考。

不動產財務狀況

不動產財務狀況是整份申請文件的重點，缺少不動產財務資料就不算是一份完整的申請案。申請人至少要提供一頁收入表、一頁過去兩年的收支表、一頁收支表分析、以及收入與支出的證明文件，例如：收租表、不動產的收支表、過去十二個月的收支表、住房紀錄、預售屋的建構預算、及改建預算表等等。

若有不固定的收入及支出項目，或任何審核員可能看不懂的項目，最好能進一步解釋。不要認為所有審核員都經驗豐富，而且說明清楚也可以減少審核員的疑慮，且加速審核。

市場概況

提供市場概況資料讓銀行進行比較，申請人可以提供每個月平均租金、空屋率、出租率的走勢、開銷比例、平均售價和新建案。除了提供大環境的市場資料，也要提供地區性的資料，申請人可以做份比較表，將自己的不動產、大環境的房地產和地區性房地產現況做比較。不是當地人的審核員人，可以利用比較表輕鬆地了解概況。

比較表的內容可以包含建物名稱、照片、地址、坪數、出租率、出租型態、住戶人數、開銷等等。

保證人

除了了解抵押物件的狀況，銀行也需要了解保證人的財務狀況。申請人可以先從保證人的商業用不動產經歷進行解釋，包含接觸商業用不動產的年資、經手數量、坪數、用途、以及保證人的商業夥伴等等，讓銀行了解保證人的人脈及申請人對商業用不動產的認識。

保證人的經歷與借款人本身的財務狀況一樣重要。可以附上個人或公司履歷、資產負債表、收支表、現金流量表及信用報告，做為佐證資料。

文件的解說要順暢，要簡明扼要，並要能引起銀行的興趣。申請人提供的資料，主要是讓銀行評估該不動產現在及未來的價值，並且讓銀行做出是否接受貸款申請的決定。