何谓“无本生意”的房地产投资术，在此我要再举一个例子来为大家做说明，相信大家看完以下的故事，一定就能恍然大悟！

五郎是个锁匠，不稳定的工作常让他常感到入不敷出；即便已经结婚，却仍是个“无壳蜗牛族”兼“月光族”，就连养家糊口都不够用了，遑论奢望买房子？这等情形也正好符合“贫贱夫妻百事哀”的窘境，这种苦日子让他终日想着：“如何才能稍微多增加一点收入”？

他看书上说，人一定要学会投资理财才会发达。对于根本无财可理的五郎，这种致富奇闻难道终其一生都只能是望梅止渴吗？

有一天去屋主家开锁时，他曾听到客户表示，因为家人常不在国内，所以想把住处出租，以免房舍荒芜，因此“租金多寡”倒不在屋主的重点考量。主要是希望对方能好好照顾房子、整理花草并且准时缴租。

听到这里，五郎心中突然涌现曙光：“对了！我可以作‘转租’的副业啊！比起实际上的房地产投资，这种作法根本就是‘无本生意’嘛！”

因与房东熟识，加上不景气，五郎顺利签下一个“低廉的长期租约”。接着，五郎变卖家中所有“非必要的”二手物品，藉以筹措副业的入门资金。

因为没钱请工人，所以保持原有隔间。他更去买了本自己看得懂的装潢工具书，跑遍建材批发行、五金行等，透过跟老板一边询价、一边学专业知识，一切力求“低成本、高效益”原则。

二房东装潢DIY，既省钱又学经验，还可加强专业知识

当他着手进行屋舍改造时，他彻底了解“照明”、“色系”与“装饰”正是精省成本的关键。由他自己全上阵粉刷新书，并且换上新纱窗，加强灯光设备，房子马上变得舒适、明亮。

他更去大卖场订制成本低廉的窗帘，使用木、竹、纱、双层帘及罗马帘等的不同层次的家饰品来提升室内质感。按照书上所标示，运用材质多变的壁纸、便宜的壁贴、挂饰等，让走道和房间都别具情调。

此外又参考建商样品屋，在卫浴间铺上饭店级踏脚布、装饰绿色植栽、浴缸洒上玫瑰花瓣，床组全部换上床罩、枕头；厨房换新水管、客餐厅家具重排、加上花草砌石入室，经济实惠地打造出他想要的那种“宾至如归”、“温馨时尚”的感觉。

由于整栋房子的舒适度与价值感提升了，加上五郎提供代客“搬家”、“倒垃圾”、“打扫”、“送洗”、“房屋修缮”、“水电维修”以及加装“保全门禁”等多项贴心的加值服务。这些附加价值都有助于获得房客很好的评价，连带使得租金也能水涨船高。

由于承租成本低于市价，出租行情又高于市价，加上额外的管家服务收费等，五郎的第一次转租生意利润还不错，一转手就让他每月多了13,000元的收入。加上装潢费用极低，所以第四个月就打平了。

有了副业提升信心，五郎开始更积极学习转租的“经营学问”，像是如何利用“租约罚则”来处理积欠房租或驱离“奥客”等等。

信任授权加上法律保障，打造专业二房东

这些年下来，五郎靠着一桩桩转租生意，几年下来，手边已经累积了约50万的资金；而在有了较多本钱的屏障下，五郎开始往“学生套房”上头盘算。

五郎上网查询并过滤出“学校宿舍供应不足”、“无新建宿舍计划”、“周遭生活机能完备”的几所大学，锁定“名声较好”、“具有竞争力”的大学，藉以避免学校招生数量不足。

因为这门生意就是依靠“学校”来经营谋利，所以五郎认为一定要选择“宿舍供应量大于学生数量”的大学来做投资。

另一方面，五郎前往了解、调查该区的“租屋行情”与“竞争对手空屋率”，只要遇到相似产品过多、空屋率偏高的社区，他一定就避开。直到一切就绪之后，五郎找到一间老旧的三十五坪公寓，并与房东洽谈转租事宜。

因为双方素未谋面，为了保障彼此权益，五郎坚持租约要经过法院公证。契约内容主要是二房东负责装修、租金与续租，大房东则免除收租、管理麻烦，日后还可承受屋内一切装潢等。

五郎的预算只花在“砌墙”、“分电表”和“增设卫浴”上。他不作木工、自己洽谈建材，并且找来相关科系的大学生打工。他自己则身兼监工与学徒，并在看懂了泥工师父的技巧之后，日后的收尾工程则全由自己DIY，以便节省装潢费用。

由于承租前就已锁定转租客层，并对周边学生密度与居住喜好做了一番研究；加上重新装潢，并且附赠每周一次的清洁服务，五郎于是能以高于行情8%的价格出租。

原有的加新隔出的六间套房，五郎每月可从这栋公寓里收到5万元租金，扣除要给大房东的1万8千元，转租毛利率为64%，预计一年多即可还本。

届时五郎手下的房产管理，就有每月5万元的净利润进账。加上由于有“长约保障”的屏障，五郎得以稳稳坐收可期待的投资报酬率！

熟悉行情、锁定客层、做好服务，“无本生意”年年大展鸿图！

对于“宅服务业”情有独钟者，可专攻“二房东”策略，因为这世上有许多大房东根本受不了“出租、收租、管理、修缮”之苦，很想“一丢了之”的。

所谓“有麻烦就有服务业”，二房东这一行不仅是一个很好的“以小搏大”、“容易入门”、“资金不高”的房地产投资术，还可以自组团队“从副业升级为正业”，甚至成为上市柜公司。

事实上，对许多房东而言，单独管理房产是非常不符合时间效益的。有钱人多半有“没空管理又重隐私”的“需求”，因此他们非常愿意花钱请人代管房产。

这种“房产租赁管理人”的事业，在国外早已行之有年，在国内也有专门承作这类服务的中大型企业。

小到套房、大至大楼，不论是“日租型”、“月租型”、“商务型”或“住宅型”等，都有全套的运作流程可以统包到好，单一公司管理的房产价值甚至可以上达千亿之谱，我们若以1.6%的比例来粗估服务费，其年营收甚至可逾16亿，后市可说相当看好。

当“营收增加”、“营业成本不变”之际，利润就会呈现倍数成长。想要“亿”享房地产财富嘛？不妨就从“小小二房东”出发，值得有心人借镜哦！@(待续)

摘编自 《庶民薪显学：荷包变“深”术：景气大坏，你要怎么生存下去？》 宝鼎出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)