【大紀元2017年06月22日訊】（大紀元記者周行多倫多綜合報導）加拿大最熱的2大房市實施冷卻政策後，行業開始討論多倫多和溫哥華房市的風險，其中重要的一個影響因素是來自中國，包括影子銀行和「幽靈抵押（ghost collateral）」。
加拿大央行6月初對加拿大房市的2個主要風險提出警告。其一是溫哥華和多倫多的房價及家庭負債已經達到極限水平，任何事都可能觸發房市調整，高負債的借款人可能被迫出售房產，導致更多出售，更嚴格的貸款政策，銀行和影子銀行有潛在的多米諾骨牌效應風險。
另一個已經變得更高的風險，是中國經濟可能動蕩帶來的衝擊。加拿大央行稱，中國也有影子銀行的問題。
雖然未見有行家預測溫哥華和多倫多的房市短期內會出現大幅調整，但有行家認為，5年內房價可能有20%至40%的下調。
影子銀行或衝擊房市
最簡單的影子借貸可以是一個人給另一個需要融資的人提供抵押貸款，也可以是通過複雜的程序建立、交換及重新包裝信用，為房貸提供資金。
Postmedia的調查發現，有些公司的業務是將一組家庭和股東的房地產集中在一起，作為抵押品向金融機構借款，然後用借來的錢給不合格從銀行獲得房貸的買家提供貸款。有些公司則用這樣借來的錢，去支持開發商建公寓樓。
加拿大央行數據顯示，自2014年以來，收入不高的買家借大額房貸的個案迅速增加。2016年秋季開始，央行不再給大額房貸提供保險，加上收緊了房貸審批，需要購買價格百萬以上房產的買家，只能從影子銀行獲取貸款。央行今年6月發表的報告稱，有些人從影子銀行借錢用作首付，使自己合資格從正規銀行獲得利率較低的房貸。
央行2016年12月發表的一份報告稱，估計影子貸款人現在的債務總額為1.1萬億加元，已達到傳統銀行業務量的一半。影子借貸在過去10年發展迅速，隨著銀行收緊借貸政策，更多房貸業務將流向影子借貸行業。
影子借貸不需要面對正規銀行所面對的監管，行家認為，這些影子銀行容易受到放貸標準低、抵押詐騙、洗錢及重複抵押的影響。
加拿大分析師拉比杜夫（Ben Rabidoux）對Postmedia說，他對現有抵押貸款經紀人的研究表明，貸款詐騙已經是安省和卑詩省的系統性問題。
Postmedia通過查看卑詩省法院超過30個相關的民事訴訟案文件，發現參與影子借貸者包括抵押投資公司、對沖基金、私人貸方（如房地產經紀）、眾人籌款公司、房地產律師及抵押貸款經紀人。訴訟指控包括誇大借款人收入、偽造房產所有權證明、虛假海外房產等。其中有幾個案件的指控內容，類似於發生在2008年、導致金融風暴的美國次貸危機。
亞伯塔省財富經理兼作家Hilliard MacBeth稱，溫哥華的的房價如此之高，「需要人們通過洗錢、貸款詐騙，或者借到不應該借到的大量金錢來維持」。
中國資金影響大
加拿大央行去年12月的風險報告稱，在中國，銀行業和影子銀行系統之間的聯繫已變得越來越複雜和不透明，增加了潛在的信用風險。
近年被媒體大量披露的消息顯示，中國大陸有巨量資金湧入溫哥華房市。一些金融專家認為，加拿大銀行直接面臨中國影子貸款和資產多重抵押的風險 。
Postmedia稱，他們得到證實，加拿大銀行允許使用在中國的資產做抵押，在卑詩省獲得貸款。一名不願披露姓名的美國對沖基金經理說，行家都知道，資產多重抵押問題嚴重，影子銀行及中國人對溫哥華房市的影響很大。經過一些複雜的操作，那些中國買家在溫哥華出現時，看起來就是一個富有的房產現金買家。
澳大利媒體Macro Business在報導此新聞話題時特別提到，一年前，澳大利亞銀行已經停止接受那些在中國的「幽靈抵押品（ghost collateral）」。
多倫多溫哥華房市前途未明
多倫多房市今年4月20日實施15%的外國買家稅以來，成交數量持續大幅下降，房源供應大幅增加，5月份的整體平均房價為863,910元，比4月份的920,791 元下降了6.18%。
加拿大皇家銀行6月5日公佈的一份研究報告稱：「按粗略估計，5月份的成交與新上市物業數量比率跌至0.40，到達了通常與買方市場接壤的門檻」。今年3月，這比率還是0.84，屬於嚴重供不應求的狀態。就是說，多倫多房市已接近買方市場。
不過，很多業內人士表示，他們看到的情況，是買家在觀望。多倫多資深地產經紀莫基寧說，潛在的買家並不少，現在的狀況是「房源很多，買家在觀望」。大家都有撿便宜的心理，在等房價繼續下降。
Capital Economics高級經濟學家馬達尼（David Madani）週一對商業新聞網說：「加拿大房市在5年內會下調20%-40%。」
馬達尼說，在年底之前，多倫多房價會略有下滑，但這已經會嚇到很多業主，使他們趕緊出售手中的房產。「一旦價格停止上漲，市場投機的全部動因就會消失。」
對於溫哥華房市，馬達尼說，最近的漲幅是一種假象，預計嚴厲的法規將扼殺近期溫哥華房價的反彈。
中國控制外匯的新政策今年7月1日開始實施，到時中國公民每年每人最多能兌換及匯出境5萬美元，而且購外匯者須填寫《個人購匯申請書》等新表格，明確規定所購外匯不得用於境外買房等投資。違規行為將被嚴格調查及處罰。一些行家認為，這將給加拿大房市帶來冷卻作用。
另一些行家雖然承認加拿大的房市有泡沫，也承認來自亞洲，尤其是來自中國的資金是主要推手之一。但他們認為，雖然出現了一些狀況，但加拿大房市還沒達到美國當年出現次貸危機時的狀態。加拿大房市對中國的資金仍有足夠的吸引力，中國人還會繼續在加拿大投資。
責任編輯:滕冬育
