【大紀元2013年08月24日訊】(紐約訊)領先的房地產資訊網站Trulia指出，儘管目前的房價增長速度幾乎趕上了2005、2006年泡沫頂峰時的增長速度，房價仍然低於基本價值，離房市泡沫還很遠。
　　
Trulia推出了「泡沫觀察」（Bubble Watch），專門分析房價是否處於泡沫或接近泡沫。「泡沫觀察」指出，目前並未進入泡沫。恐懼泡沫的人可以放心了。即便最近房價上漲迅猛，根本上講，價格相對還是較低，並遠低於泡沫水平。

如何確定泡沫

房價泡沫（和其他任何資產的泡沫一樣）是價格遠高於其基本價值。基本價值是由供給，需求，以及對未來現實的預估所決定的。我們都知道經濟學基本常識，價格總傾向於回歸供給和需求所確定的平衡點。在泡沫時期，上升的價格刺激了投機和進一步的需求，直到泡沫破裂，人們都拋售，價格加速降落，有時甚至低於基本價值。泡沫通常難以預測和確認，往往直到破裂時才能確認。舉例來說，目前舊金山的房價是全美最高的，這是由於投機性的購房者造成的非理性上升，還是由於強勁的工作增長、高收入、絕好的氣候以及房源下降造成的合理上漲呢？
　　
為確定這個問題，Trulia的經濟學家們比較了現在的房價和歷史的價格，收入，以及租金價格。收入決定人們能支付的價格，如果相對收入來講房價過高的話，這種上漲就是難以維持的。租金同樣也反映了人們對住房的重視程度，即便他們不能從價格上漲中獲益（房主會獲益，而租客們則不會）。房價同租金的比率正如股票上價格和收入的比率。
　　
Trulia「泡沫觀察」使用了Trulia價格指數（Trulia Price Monitor），以及標準普爾/凱斯-席勒指數(Standard & Poor’s/Case-Shiller index) ，聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency） 全美指數，以及 聯邦住房金融局大城市所有交易指數。Trulia將這些指數與美國經濟分析局(Bureau of Economic Analysis) 公布的人均收入、以及美國勞工統計局（The U.S. Bureau of Labor Statistics ）公布的租金數據相比較，以確定是否出現泡沫。

紐約大都市地區房價低估5%
　　
根據上述方法，Trulia發現大紐約地區的房價比基本價值還要低5%，儘管第二季度數據顯示，今年的房價上市要價比去年高4.2%。Trulia的研究還顯示，在幾年前房價最高的泡沫時，紐約房價超出基本價值40%。
　　
Trulia預計，在今年第三季度，全美房價仍會低於基本價值5%。而在一年以前（2012年3季度），房價低於基本價值14%。這些數據表明價格還遠未到泡沫的程度。
　　
在過去一年裡，房價漲幅快於租金和收入的漲幅，也使得房價不那麼低於基本價值。但儘管根據Trulia的數據，房價比前一年上升了11%，房價預計仍低於長期基本價值5%。

高於和低於基本價值的地區
　　
在100個大都市中，81個房價依然低於基本價值。在19個高於基本價值的大都市地區，大部分都是剛剛超過，只有兩個地區，橙縣（Orange County）和洛杉磯（Los Angeles）超出基本價值10%。超出基本價值越多，泡沫的可能性越大，面臨未來房價大跌的風險也越大。
　　
除這兩個地區外，北加州的奧克蘭（Oakland）是其他地區中超出基本價值最多的，超出9%，房價漲幅也最快，比去年同期上漲了31%。
　　
在低於基本價值的地區，佛羅里達和俄亥俄的幾個地區是最低的，如佛羅里達的棕櫚灣-墨爾本-蒂杜斯市大都會區（Palm Bay-Melbourne-Titusville）和俄亥俄的克里夫蘭（Cleveland）地區，底特律和拉斯維加斯也在10個低於基本價值的地區之中。

遠離下一個泡沫
　　
Trulia價格指數顯示，2013年7月，房市要價比上一個月開始下降，從季度的角度看，下降速度更快。
　　
房價的下降進一步避免了未來幾年的泡沫。如果房價下降和現在收入及租金的增長相一致的話，房價會接近房屋的長期基本價值並避免過熱。
　　
房價下降的三個因素——房源增加、利率上升、投資者興趣下降——近期內並不會消失，這將局限價格的進一步上漲。儘管現在的房價和上季度或上一年相比，不再那麼低於基本價值，但房價的緩慢意味著泡沫的可能更小了。

(責任編輯：李海）