【大澳门威尼斯人赌场官网8月7日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者黄凯熙、毕儒宗综合编译）据华尔街日报报导，美国房地产市场在政府释出低率贷款政策的激励下出现回稳的迹象，但进一部分析却发现市场迅速出现两极反应：部分地区的中低价位房屋交易量及价格上扬；高价房屋的成交量严重受挫，预期将加速高价房屋的价格下滑趋势。

郊区的房屋市场，明显出现两种区隔现象。以芝加哥地区为例，跨国高科技公司摩托罗拉（Motorola）的总部所在地绍姆堡（Schaumburg）镇，2007年当地居民平均年收入约65,000美元。此区房市成交量，从年初的谷底至六月止，已上扬了41%，而且有部分房产出现多家买方抢购的现象。

不过距离此地大约只有25英里远的富裕小镇肯尼尔沃司（Kenilworth），居民平均年收入为23万美元，此处的房市交易则是疲弱不振。今年至今市场有65栋房屋出售，但只有13栋成交。一名当地的地产中介表示：“房市极度的供过于求。卖方难以理解房价已经回跌到2001~2002年的价位。”

政府政策倾向低价位房产

联邦政府及国会为了振兴房市，提供多项利多措施，其中包括提供最高8,000美元的首次购屋退税优惠；透过市场操作将房贷利率压低至近50年来的新低点；联邦住屋署（Federal Housing Administration）提供的首次购屋子贷款，买主只需要出3.5%自备款。

政府的措施加上许多地区银行大量抛售法拍屋导致房价暴跌，已经吸引了许多买家进场。根据史坦普（S&P/Case-Shiller）住房价格指数显示，拉斯维加斯及凤凰城两个地方的房价已经自几年前的高峰下跌超过50%。受此激励，六月份拉斯维加斯房屋成交量比去年同期增加了70%。

房市回稳的形势不仅是在少数几个地区，史坦普住房价格指数显示，至五月截止的三个月期间的房间比四月的房价指数，已小幅上扬了0.5%，这也是近三年来，首次出现上涨的局势。

但房市回稳的情况仅限于低价位房产，除了因为失业率增加买主趋于保守的原因外，很大一部分还是受到政策影响。联邦政府提供的8,000美元退税优惠仅限于年收入不超过75,000美元的个人或年收入不超过150,000美元的夫妻。

此外，房地美（Freddie Mac）及房利美（Fannie Mae）两家半官方房贷机构及联邦住屋署保证的房屋贷款也受国会立法限制，一般而言房价不得超过417,000美元；但在部分高房价地区，如：夏威夷、加州、纽约和华盛顿特区等地，这一房价上限则提高为约73万美元。

如果房价高于以上的限制价格，购屋者则必须申请“巨无霸”（jumbo）贷款，这种贷款的利率高出许多。根据全美最大的消费者贷款资讯公司HSH Associates的数据显示，上周30年期的固定利率房贷平均利率是5.42%；而相同条件的“巨无霸”房贷的平均利率，则高达6.33%。而且这类高价房产一般要求至
少20%的自备款，这些严苛的要求将许多潜在买主排除在外，自然使得高价位房产的滞销。

高价房产复苏路漫长 美国经济受影响

虽然高价房产的成交量只占美国房地产市场约2.3%，但最富有的10%的美国人的消费却占所有消费的23%。也就是说，如果这个群体的财务受到房价下跌的影响，大幅减少或停止消费，对美国景气复苏将造成影响。

随着失业率的不断上升，这个效应也开始显现。据房地产资讯公司First American CoreLogic的统计，拖欠60天以上的一般∕巨无霸房贷的比例自去年11月的4.5%增加到今年5月的7.4%，而同时期次级房贷的拖欠率则自3.6%增加到了4.9%。显示美国富有家庭的财务恶化速度远高于一般民众。

根据摩根大通银行的分析，高价房产的复苏可能将等到至少2012年才有可能，而且房价可能会自最高点下跌60%，远高于一般房价的平均跌幅40%。

这个预测对高价房产市场无异雪上加霜，已经在股票市场大幅亏损的有钱人更不会愿意购买高价屋，然后看着房价继续下滑。

这些坏消息对芝加哥地区的富裕小镇肯尼尔沃司（Kenilworth）显然不是个好消息。一名房地产中介六月份将一栋原本要价约200万美元的豪宅，降价到160万（少了约20%），让许多附近居民严重不满，认为破坏了该地区的行情及形象。

在经过近两年的努力，降价了近百万后，芙尼女士仍然无法出售她目前要价225万美元的豪宅，她只好以每个月7,500美元的租金出租。虽然最近有买主出价160万，但这个价格比她在1999年买下这栋豪宅的价格还低了10万美元。

看来高价房产的复苏之路还很漫长。
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