【大紀元8月7日訊】（大紀元記者黃凱熙、畢儒宗綜合編譯）據華爾街日報報導，美國房地產市場在政府釋出低率貸款政策的激勵下出現回穩的跡象，但進一部分析卻發現市場迅速出現兩極反應：部分地區的中低價位房屋交易量及價格上揚；高價房屋的成交量嚴重受挫，預期將加速高價房屋的價格下滑趨勢。

郊區的房屋市場，明顯出現兩種區隔現象。以芝加哥地區為例，跨國高科技公司摩托羅拉（Motorola）的總部所在地紹姆堡（Schaumburg）鎮，2007年當地居民平均年收入約65,000美元。此區房市成交量，從年初的谷底至六月止，已上揚了41%，而且有部分房產出現多家買方搶購的現象。

不過距離此地大約只有25英里遠的富裕小鎮肯尼爾沃司（Kenilworth），居民平均年收入為23萬美元，此處的房市交易則是疲弱不振。今年至今市場有65棟房屋出售，但只有13棟成交。一名當地的地產仲介表示：「房市極度的供過於求。賣方難以理解房價已經回跌到2001~2002年的價位。」

政府政策傾向低價位房產

聯邦政府及國會為了振興房市，提供多項利多措施，其中包括提供最高8,000美元的首次購屋退稅優惠；透過市場操作將房貸利率壓低至近50年來的新低點；聯邦住屋署（Federal Housing Administration）提供的首次購屋子貸款，買主只需要出3.5%自備款。

政府的措施加上許多地區銀行大量拋售法拍屋導致房價暴跌，已經吸引了許多買家進場。根據史坦普（S&P/Case-Shiller）住房價格指數顯示，拉斯維加斯及鳳凰城兩個地方的房價已經自幾年前的高峰下跌超過50%。受此激勵，六月份拉斯維加斯房屋成交量比去年同期增加了70%。

房市回穩的形勢不僅是在少數幾個地區，史坦普住房價格指數顯示，至五月截止的三個月期間的房間比四月的房價指數，已小幅上揚了0.5%，這也是近三年來，首次出現上漲的局勢。

但房市回穩的情況僅限於低價位房產，除了因為失業率增加買主趨於保守的原因外，很大一部份還是受到政策影響。聯邦政府提供的8,000美元退稅優惠僅限於年收入不超過75,000美元的個人或年收入不超過150,000美元的夫妻。

此外，房地美（Freddie Mac）及房利美（Fannie Mae）兩家半官方房貸機構及聯邦住屋署保證的房屋貸款也受國會立法限制，一般而言房價不得超過417,000美元；但在部份高房價地區，如：夏威夷、加州、紐約和華盛頓特區等地，這一房價上限則提高為約73萬美元。

如果房價高於以上的限制價格，購屋者則必須申請「巨無霸」（jumbo）貸款，這種貸款的利率高出許多。根據全美最大的消費者貸款資訊公司HSH Associates的數據顯示，上週30年期的固定利率房貸平均利率是5.42%；而相同條件的「巨無霸」房貸的平均利率，則高達6.33%。而且這類高價房產一般要求至
少20%的自備款，這些嚴苛的要求將許多潛在買主排除在外，自然使得高價位房產的滯銷。

高價房產復甦路漫長 美國經濟受影響

雖然高價房產的成交量只佔美國房地產市場約2.3%，但最富有的10%的美國人的消費卻佔所有消費的23%。也就是說，如果這個群體的財務受到房價下跌的影響，大幅減少或停止消費，對美國景氣復甦將造成影響。

隨著失業率的不斷上升，這個效應也開始顯現。據房地產資訊公司First American CoreLogic的統計，拖欠60天以上的一般∕巨無霸房貸的比例自去年11月的4.5%增加到今年5月的7.4%，而同時期次級房貸的拖欠率則自3.6%增加到了4.9%。顯示美國富有家庭的財務惡化速度遠高於一般民眾。

根據摩根大通銀行的分析，高價房產的復甦可能將等到至少2012年才有可能，而且房價可能會自最高點下跌60%，遠高於一般房價的平均跌幅40%。

這個預測對高價房產市場無異雪上加霜，已經在股票市場大幅虧損的有錢人更不會願意購買高價屋，然後看著房價繼續下滑。

這些壞消息對芝加哥地區的富裕小鎮肯尼爾沃司（Kenilworth）顯然不是個好消息。一名房地產仲介六月份將一棟原本要價約200萬美元的豪宅，降價到160萬（少了約20%），讓許多附近居民嚴重不滿，認為破壞了該地區的行情及形象。

在經過近兩年的努力，降價了近百萬後，芙尼女士仍然無法出售她目前要價225萬美元的豪宅，她只好以每個月7,500美元的租金出租。雖然最近有買主出價160萬，但這個價格比她在1999年買下這棟豪宅的價格還低了10萬美元。

看來高價房產的復甦之路還很漫長。
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