【大澳门威尼斯人赌场官网2021年06月21日讯】文：李欧・大澳门威尼斯人赌场官网
为何现在有许多人搬去德州，尤其是许多房价昂的加州人？我想不同人有不同的理由，有的是因为德州房价便宜、有的是税收较低、有的人是因为受不了加州的政策等等而搬家。本集“美国地产热点”就要探讨加州和德州的差异，从各方面的角度来了解这两个州的差异。
那大约有多少加州人搬往德州呢？根据美国国税局基于2018-2019年的纳税申报和免税情况，数据显示，由民主党人主政加州，有16.7万的纳税人带着近270亿美元的应税总收入，移居到了由共和党主政的红州。另一项数据，德州休士顿的莱斯大学（Rice University）金德城市研究所（Kinder Institute for Urban Research）的研究指出，以前平均每年约有3.5万至4万名德州人移居加州，但2018年和2019年，每年约有8万人从加州搬到德州。
笔者会从不同方面比较孤星州和金州的差异，因为内容很多，我将会分为两篇来为各位解说，也欢迎观看我的视频介绍。
视频：德州VS.加州 为何那么多人搬到孤星州？ | 加州人搬家 | 德州人口增速快 | 德州加州 面积、人口、天气、犯罪率、经济和房地产 | 买德州学区房竟然只要这些钱！【美国地产热点】第22集
面积对比
首先来说面积，德州面积仅次于阿拉斯加州，有26万8,820平方英里（696,200平方公里）比法国还略大百分之10。如果德州是一个国家的话，将会是第39大的国家。加州则是全美第三大州，有163,696平方英里。
最新人口数据
2020年公布的最新的人口普查数据，德州有2,914万5,505人口，仅次于加州，这两州是全美人口最多的地方。而且，德州从2010年到2020年的人口增长是15.9%，是一个增长快速的州，每平方英里人口密度是111.6人。加州人口是39,53万8,223，从2010年到2020年人口增长6.1%，在全美范围属于人口增长的后段班，人口密度是253.7人。族裔分布，德州白人人口占有近74%，非裔约有12.1%，亚裔只有4.8%。加州则有59.5%的白人、14.7%的亚裔、13.8%是其他种族和5.8%的非裔美国人。
加州天气就是好
德州属于大陆型和副热带湿润气候，和局部沙漠气候。八月最热、一月最冷，冬季温和，最低约华氏32度、夏季炎热漫长，最高可达华氏百度左右。龙卷风偶而会出现在北德州，例如达拉斯地区，经常发生在4至6月之间。飓风则会侵袭沿海城市，比如休士顿，比较有名的是2005年的崔卡纳飓风、2017年的哈维飓风，都造成灾难性的洪水泛滥。所以天气方面，加州还是胜过德州的，只是加州也有山火、地震、干旱的威胁，不过大部分时间里气候都是相当宜人舒爽，尤其北加州属于地中海型气候，整年四季如春，但南加州就属于比较炎热的沙漠气候。
犯罪率各有问题
根据Safewise网站的报吿，尽管德州的犯罪率高于全国平均水平，但德州的犯罪率在美国中南部地区是最低的。德州的暴力犯罪比阿肯色州低28%。德州的财产犯罪事件比路易斯安那州少24%。
该州今年的暴力犯罪和财产犯罪均略有上升。德州的暴力犯罪率从每1,000人的4.1起增加到4.2起。财产犯罪率从每1,000 人的23.7起增加到23.9 起。
在加州，56%的加州人每天都对自己的安全感到高度关注。对枪支暴力和警察暴力的关注度在全美排名第三，对暴力犯罪的关注度排名第五。但是，尽管有这些担忧，40%的人表示他们在加州感到安全。加州的犯罪率高于全美，暴力犯罪率2021年是每1,000人有4.4起；财产犯罪率是每1,000人有23.3起。好消息是，有下降趋势，不过今年以来却发生多起对老年亚裔的暴力攻击事件，令人相当遗憾。最新的消息是6月17日，加州州长纽森在拜访奥克兰（Oakland）时，差点被一名黑人流浪汉攻击，所幸及时被保镳阻挡。
经济与就业
2018年，德州的生产总值为1.8万亿美元，名列全美第2，仅次于加州的3万亿美元。德州就业以能源、制造业、农业、采矿、高科技为主要行业。加州也以农业、高科技、贸易、运输还有专业服务行业为着称。如果这两个州成为独立的国家，分别是全球第5大和第10大的经济体。两个州都有重叠的行业，但也以各自的强项。
一位在德州担任石油工程师的郝先生，因为家庭因素他必须德州、加州两边跑，他曾在媒体上表示，工程、科技和石油行业，在休士顿入行，年薪一般为五六万左右，跳槽一次上升到七八万元，所以在休士顿工作到28岁时，一年赚10万元很平常，但在洛杉矶，他去面试却没有相同的薪资水平，让他感觉到如果住在洛杉矶，可能有中年失业的危机。
根据德州劳工委员会(TWC)的资料，德州今年四月经季节性调整的失业率为6.7%，还是高于全美的5.7%，但加州失业率仍高达8.3%，与三月时相同。德州比三月时下降了0.2个百分点，2020年4月疫情刚爆发时，德州失业率曾创下12.9%的历史新高。德州失业率近期下降缓慢，因此州长格雷格（Greg Abbott）在5月份表示，德州将退出联邦失业补助以鼓励人们重返工作岗位。也就是说，失业的德州人将在6月26日开始，无法获得所有额外的联邦流行病失业援助，包括每周300美元的补充福利。
德州当月增加了13,000个非农业工作岗位。事实上在过去12个月中有11个月，就业率都有所增长。由于新冠疫情，德州在去年3月和4月减少了145万2,600 个工作岗位后，之后的一年又增加了100万7,100个就业，还没有回到疫情之前的水平。
今年4月份比去年同期，休闲和酒店业增加了39万3,400个就业，年增长率为46.1%。政府就业岗位增加了15,500个，年增长率0.8%。各类服务性行业，增加了100万3,100个岗位，年增长率10.3%。专业和商业服务行业，增加了152,900个，年增长率9.1%。不过采矿和伐木业，依然减少24,500个工作，年增长率-11.7%。
德州房地产 近期售房实例
德州今年四月的住房销售比三月降了2.5%，第一季住房贷款额下降0.7%，住房库存只剩1.3个月，房市上市天数37天，房屋价格年增率13.5%。也就是说，现在德州房地产市场销售动能虽然有下降，但在库存极低，加上低利率、疫情持续得到控制，市场依旧非常紧张，价格仍然会往上抬昇。
销售放缓可能归因于低于30万美元的房屋库存量有限，而且四月时房贷利率上升较多，也给负担能力带来压力。另一方面，价格超过40万美元的房屋销售额，出现连续第二个月增长。
房产紧缺下，加上人口移入，德州的新房建筑许可数量呈现上升趋势，4 月份独立屋建筑许可证数量增长了4.4%，延续了长达一年的上升趋势。休斯顿以5,254个非季节性调整的许可证数量，位居全美榜首，在季节性调整后，连续第二个月实现两位数增长。达拉斯-沃思堡地区发出4,515份许可证，在全国排名第二，持平发展。
以达拉斯-沃斯堡房地产为例，五月份房屋销售中位数价格达到34万1,000美元的新高，北德州地区的房屋价格比2020年五月飙升了26%，今年四月到五月之间就涨了5%，不过这也是因为去年同期疫情刚刚爆发，德州房市跌价，导致今天价格出现回涨猛烈。
5月底，北德州大约只有7,000套独立房在市场上，这是几十年来的最低库存，市场上的房屋供应量不足一个月。许多房屋一上市就按合同价出售。平均而言，5月份在北德州出售房屋只需要24天。
来看看市场上售出的纪录，4720 Ashbrook Rd, Dallas这个达拉斯的独立房，在Zillow上显示的销售过程有点意思，2018年底它就上市，但是到2019年底一路减价还没是卖出，卖方可能索性下架，直到今年五月底又再度上市，竟然6月1日就进入Pending，才一周时间，而且以上市价售出。这个房子有2264平方英尺，3房3浴，一平方呎135美元。
再来看一个房产6443 Velasco Ave, Dallas，面积2490平方英尺，3房3浴，5月14日上市，5月20日以上市价84.9万就进入Pending，最终6月10日正式售出，一平方呎341美元。这个房产本身建筑较为华丽，算是当地的豪宅，也有较好的学区，有GreatSchools rating 9分的小学。
在南德州的休士顿，14802 Royal Birkdale St, Houston，面积2294平方英尺，同样3房3浴，5月17日售出，一平方呎84美元，等于这栋独立房不足二十万就买到了，但现在Zillow预估价值近28万。
另外一间休士顿房产，17327 Little Riata Dr, Houston，面积2412平方英尺，4房3浴，记录上显示5月11日售出，一平方呎111美元，换算总价是26万7732美元，而且中学、小学的分数很高，有7到9分。
这里可以看出加州房地产市场抢房通常需要加价，但是在德州似乎按上市价就能买到房地产。#（下周待续）
本文刊载于旧金山6月19日地产版
责任编辑：李曜宇
