【大紀元7月12日訊】（大紀元駐英國記者馬麗報導）在英國，一般來講，買房要比租房便宜。出於傳統觀念，英國有70%的人都擁有自己的房子。海外華人居安思危，不斷儲蓄的生活習慣使得他們在這次經濟危機中所受的影響較小。英國房價的降幅已經超過了有史以來的任何一個時期，很多人經過了將近兩年的等待之後，開始對房地產市場躍躍欲試。那麼人們對英國房地產的歷史，結構瞭解多少？投資房地產市場應該注意什麼？英國房地產市場走向如何？本文將試著解答這些問題，希望能起到拋磚引玉的作用。

英國房屋歷史

英國房屋市場主要以舊房為主，而且不是按照國內的面積出價。各個時代留下來的房屋很多，這也就決定了英國買房的複雜性。

英國人的年代是以歷史上曾經在位的國王的名字劃分的，就好像中國人說乾隆，康熙一樣。老一點的是都督(Tudor)時期(15-16世紀）的房子。這些房子最明顯的特徵就是白牆，黑色木條框。英國的古城如約克，柴斯特有很多這樣的房子。

18世紀到19世紀的英王喬治時期，建築風格以磚石結構為主。房子天花板很高，風格受古希臘，古羅馬影響。現在很多大城市比如巴斯、布萊頓、利物浦、曼城都有喬治時期的連體房屋。而很多鄉村豪宅，都是喬治時期的獨幢建築。

19世紀到20世紀的維多利亞時代，是英國工業革命時代，建築風格百花齊放，英國北部建了很多紅磚房子。很多大學被稱為紅磚大學。如利物浦，里茲和曼城。英國北部很多紅磚的連體房就是那個時候建立的，當時主要是為了給當時的窮人、工人階級建造的。

20世紀50年代的房子漸漸有現代化的趨勢。60年代以後的房子，天花板普遍比喬治時期～50年代的低。50年代以後，英國各地政府造了大量政府救濟房。

80年代以後，英國出現了很多新建社區和新房。大部份房子的每個房間都會比以前造的老房子小那麼一點點，院子也很小。房間實用面積比較小，天花板比較低，而且結構不如老房子結實。

以上只是概況地講了一下英國的房屋類型。由於英國房子年代，戶型各異，具體情況非常複雜, 需要具體分析。英國沒有「大躍進」似的大興土木，很多老房保存得非常好，價格比新房高。這是與國內不同的。

英國房屋的類型

Council House：政府救濟房，低收家庭通過向 local council申請排隊入住，月租比市場價低，是政府福利補助的一種。政府允許居住 council house的居民在居住超過一定時間後買下來（現在一般是5年），從救濟房變成私人房，這樣的房子俗稱ex-Council. 買ex-council的時候要注意調查一下周圍有多少的房子還是council house,如果比例高的話就是說窮人比例高，各色人複雜。這種區的房子投資風險比較高，第一是不安全，第二會影響以後的房價。

Flat：像是國內的樓房，最主要的區別是Flat通常都是Lease Hold, Lease Hold, 也就是說不擁有土地所有權。 只買房子不買地。買了Flat之後，要永遠向政府交納土地租用費。而其他類型的房子都是享有土地擁有權的（free hold）。另外Flat沒有花園，更適合單身或沒有小孩的人居住。

Terrace: 這種Terrace建得都比較密集，一排接著一排，所以也叫排房，或者連體房。這種房子一般都沒有後花園，只有一個稱之為Yard的後院，前花園 一般也不大，有的甚至沒有，當街而立。還有的terrace是back to back, 即前後鄰居背對背而立，沒有後院。很多Terrace都是老房子，建的非常結實，一般是政府房。不少Terrace感覺就是外面看起來小，裡面可是別有洞天。

Semi-Detach：半獨立式房屋，最主要是前後都有自己的花園，空間比較大，沒有排房那種很壓抑的感覺。注意：Semi-Detach 的Council house 也不少，價格相對比Terrace高。

Detach：就是獨立式別墅，前後獨立花園，獨門獨戶，價格相對較貴。

Bungalow: 分為獨立和半獨立兩種，與house的區別就是它一般只有一層。由於進出方便，Bungalow很多都是老人居住。Bungalow 多座落在環境好，價格高的地區。如果在同一條街上，房子內部結構差不多，價格順序為 Bungalow,其次是detached, semi-detached,terrace,flats。

東西方對房產理解的差異

英國有一個關於房子的電視節目叫location,location,location (地段，地段，還是地段)。這精闢的指出了英國人買房子最關心的問題——地段。

由於中西方的差異，中國人對地段的理解與英國人不同，中國人喜歡交通便利，人多熱鬧，四通八達，人氣旺，才是福地旺地。而英國人喜歡人少，環境優雅的地區，才被認為是好地段。另外一般來講好地段都是私人房地區。不過英國政府為了保持均衡，防止社會分化，幾乎在每一個區都會點綴上一些政府救濟房。在英國挑房子對於地點講究比國內多，不同的區會影響到你以後相關的保險費用。英國地少人多，大區裡面還分社區，分得很細，有時隔一條街就是兩個價格迥然不同的區了。很多英國人寧可買好區裡的差房，也不會買差區的好房。

舉例說明，上文分析到各種房子的價格從高到低為bungalow>detached>semi-detached>terrace〉
flats,這不是絕對的。也要因房子建造的年代類型地段而看。比如倫敦和巴斯這樣自古就很富有的城
市，有很多非常大非常氣派的連體房，是以前貴族在城裡的住所或者中產階級的住所。雖然獨幢的房子應該比較貴，但是也有一些獨幢房子在不怎麼好的地段，房子小，周圍治安不好，房價便宜。所以說Location最重要。

作為買房者，如何判斷房子的地段如何呢？

1．看人。英國人的經驗是，選擇不同的時段，到那條街上守株待兔，仔細觀測各個時段街上走動的人們。遊手好閒的teenager (青年人)出沒的時間大多都在晚上六點到十一點間。週末要看看街上有沒有酒鬼。

2．看區。如果各家花園打理得好，說明主人有社會公德意識。再看街上都停什麼樣的車，你就可以猜得出哪家住什麼人，經濟實力如何。有機會可以找個鄰居聊聊，告訴他你要買這區的房子，問問他的建議。

3．看交通，學區。交通便利，有利於房屋出租。如果挨著好學校，房價也會居高不下。離市中心不能太近也不能太遠，太遠了不方便，太近了不安全。

4．看潛力。如果房子花園大，以後可以申請建休閒房。如果房子閣樓高，可以申請增建睡房。這都能使房價升值。如果你事先知道政府要在附近修建地鐵線，那麼當地的房價也是有升值潛力的。
當然這些分析也都是泛泛而談，具體例子還需要具體分析。

在英國買房的步驟

第一步：評估自己可以貸出多少款。買家既可以到銀行直接諮詢（只要電話約定就可以了），也可以到房地產按揭經紀人那裡諮詢（mortgage broker），這兩種服務都是免費的。不要以為經紀人是代理，他們報的貸款利率一定比銀行高。由於複雜的條例，回扣，有時候經紀人提供的offer比銀行自己還好。所以在這個階段一定要貨比三家。

由於現在銀行收緊了放貸，2009年上半年25%的申請人被銀行拒絕。當買家看中房子，準備出價時，賣家仲介會問你有沒有mortgage promise (貸款許諾)。這是與以前不同的。Mortgage promise 可以通過給銀行打電話得到。也就是銀行根據你的口述，給你一個可以借給你的數目。這雖然沒有法律效力，但是如果沒有這個promise，賣方仲介也不會對你太積極，就怕你實際上貸不出款來。

第二步：找房。具體找房規則可參見前文。由於不同的使用目的，找房的規則也不同，如果自己居住，可以根據自己的經濟能力選擇相對好的地區。如果是為了投資出租，則注重交通便利，購物方便，緊鄰學區的地方。或者選擇帶花園的house。英國目前flat的房租下跌，但是帶花園的house房租在上漲。帶小孩的家庭需要花園，而這種房源有限。另外太貴或者太賤的地段都不好出租。太貴了客源少，太賤了區太差，膽子小的不敢來。

第三步：出價。這裡學問很大。通常你可以先砍10%的價試探一下。當然具體情況具體分析。今年5、6月份，英國賣出的房子有10%是在賣主要價之上成交的。由於前兩年房子跌價過快，有一些好地段，好房源出現了爭搶的現象。如果看中了房子，可以先把mortgage promise給仲介看一下，表示自己的誠意。仲介會把你的價格提交給房主考慮，如果同意了，就達成了整個買房過程的第一個關鍵步驟。

第四步：申請貸款和找律師。這個時候你可以要求銀行將你的mortgage promise變成一個具體的offer了。這時銀行會更加詳細詢問你的情況，查看你的記錄，並要求提交工資單等證件。一般首次購房者需要6周左右得到offer。同時你可以找律師了。

注意！房屋仲介往往會向你推薦律師，由於有提成，他們推薦的律師可能會很貴，有的超過市場價的一倍。你可以同樣在網上找到當地信用好，收費低的律師。

第五步：到了這個時候，所有的工作基本都交由律師來處理。這個時候你只需要催律師就行了，不用催賣家的仲介，因為他比你還急。你根據購買房屋價值的不同，準備相應的資金，包括房屋首付（首付越高，銀行給你的利率越低），以及律師費，印花稅等，2009年英國政府為了鼓勵房屋交易，取消了175，000英鎊以下的印花稅，大多數買主又節省了一筆錢。

第六步：交接手續：通常手續的完成時間將在6～8週左右，當完成所有法律程式後，在律師行進行手續交接，包括合同簽字，領取鑰匙。

現在是買房的時機嗎

現在到了本文的關鍵論題。人類總是要等到泡沫徹底破掉後才知道那是一個泡沫。也只有等「低谷」過去之後，才知道那是一個「底」。從2008年起，很多專家預言2009年英國房市會更加走跌，今年隨著情況好轉，又不斷地修正資料重新預測。可見這些見風使舵的經濟學家也很難摸准房地產的「脈」在哪裡。還是保守謹慎的英國中央銀行行長Mervyn King說得真實「無人能預言未來」。

隨著2009上半年房屋市場漸漸回暖，有人說2008年底到2009年2月是「抄底」的時候，那時看不清市場走向，賣主正急著把房子像燙手山芋一樣往外拋，而銀行也把貸款利率降到了最低，當時有很多及其優惠的價格。而到了4、5月份，銀行不管中央銀行的利率只有0.5，貸款利率不斷攀升，現在利率比兩年前差不了多少。

當然，還有很多人不看好房市，認為「抄底」的時候還遠遠還有到來。大家現在還在半山腰往下滑呢。

現附上圖示一副，紅線表示的是從1983年以來英國房價的變動。藍線表示的是1983年以來房價與收入的比例。

從圖示上可以得知，1990年英國經濟衰退時，房價從90年到96、97年左右發生了漸漸地衰退。儘管這個時候人們工資不斷上漲，但是在大約92到2002年之間，房價只有工資的3到3.5倍。為什麼呢？在90年代經濟衰退時，為了抑制惡性通貨膨脹，英國的房貸利率飆升到15%到17%左右，即使低廉的房價也抵禦不了昂貴的利息。很多人紛紛破產，很多房子被銀行收回。

在2000年左右，英國房價向火箭一樣躥升，人們的工資收入越來越跟不上房價的速度。在2007年中期房價到頭，當時人們需要承擔工資6倍的價格。從那時到今天為止，房價又像下山車一樣滾了下來，目前平均房價是工資收入的4倍。

唱衰房市的一方認為：因為英國經濟仍處於衰退期間，失業率也將在未來一段時間內繼續攀升。而失業率的上升一定會導致破產，銀行收回房子。同樣失業率會導致年輕人買不起房子。沒有首次購房者，英國房市就會僵死。所以只能是下跌。按照90年代衰退為參照，房價應該是工資的3到3.5倍。英國的房價還應該再下跌20%才行。

看好房市的一方認為：與90年代不同，現在銀行利率極低。而且政府出了很多防止破產的政策。90年代時很多家庭只有男人在工作，一旦失業全家破產。而現在很多家庭是雙工資，房價與收入的比例已經在正常範圍之內。另外英國土地絕大部份屬私人所有，政府有著嚴格的規劃法規，與美國不同，這致使英國空房閒置率很低，人多房少，尤其是好的房源少。供需關係決定了英國的房價逐漸穩定。

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