加拿大房地產會打「滑梯」嗎？

更新 2007-11-08 10:17 AM 人氣 32

【大紀元11月8日訊】隨著美國房地產業的大幅下滑，越來越多的加拿大人開始對近期購房持觀望態度。在華人圈內，特別是新移民們，存款待估的心態還是比較強烈。面對手頭上有限的首期存款和慾止還升的房價走向，如何作出正確及時地選擇，是一個心理和技術的雙向難題。（圖片來源﹕加拿大房產局）
　　
有人形容房地產市場就像打「滑梯」，攀昇的時候是一步一步的，一旦跌落，一不留神就不知道滑的那裏去了。
　　
加拿大的房地產價格已經持續攀昇超過十年，目前，在美國房產市場一路走低的事態下，加拿大房市走向會跟進嗎？
　　
　　

美國房市近期走向
　　
最新統計資料顯示，進入今年九月，全美房屋成交率比八月下滑了八個百分點，創16年來的最大跌幅。下滑比率遠遠超過此前行家們的估算。市場上如今大批新房和二手房供過於求，反過來再次衝擊房價。
　　
在房屋成交率下降的同時，美國各地平均房地產價格也在狂跌。九月份的跌幅為4.2%。房市繼續攀昇的五大城市房價上升速度也已呈現出迅速放緩的勢頭。其中達拉斯和亞特蘭大的上漲率已幾乎為零。這是美國房地產近十年走強後，首次開始泡沫。
　　
問題是，加拿大和美國房市的一個共同點是都走強十年有餘，加拿大房市後否布美國的後塵呢？
　　
前一期房地產市場疲軟回顧
　　
1990年至1996年是加拿大房價的下滑低谷期。家家戶戶飯桌上閒談的話題都是「房屋泡沫」。
　　
1994年2月，美國為了對付國內經濟過熱所引發的通貨膨脹，先後7次提高利率。加拿大為了吸引外國投資者，避免他們因高利率把資本轉到美國，也跟著調高利率。到1994年12月13 日，加拿大主要商業銀行的最低貸款利率上升至8%。
　　
當時的按揭利率最高超過20%。按揭的上升造成部份購房者無力償還貸款而違約。市場上當時收回的房屋過剩促使房價降低，造成更多人按揭超過資產而離開房屋市場。
　　
美國房市本次疲軟的起因導致美國房市大幅下跌的直接導火索是美國銀行的次級信貸危機。
　　
由於美國過去很長一段時間維持了很低的利率，使得工資收入不高、很多存款不多的人，也可以負擔得起向銀行大筆貸款。這些經濟條件比較差的購房借貸者，還款能力相對較差，借款時能夠拿到的利率又相對較高。房價攀昇時，這些借款者可以通過賣房償還貸款，但是當房價不斷下跌、利息不斷升高時，他們不堪重負，無力還貸，只能看著抵押房屋被貸款公司收走。
　　
根據拍賣房屋資訊服務公司Realty Trac Inc.的統計資料，四月份美國的沒收房屋拍賣比一年前上升了47%，達149,150套。在2007頭兩個季度，全美國因購房者付不起貸款而房屋被貸款銀行收回的案例已經達到每季度32萬的水平，比過去6年的平均每季度22.5萬的水平高出近三分之一。
　　
美國房產危機會否拖累加拿大？
　　
一、信貸政策方面
　　
目前，美國的次級按揭方式還沒有發展到加拿大市場。在加拿大使用的是「強制性按揭保險」，即借款按揭超過75%以上的人要購買按揭保險，換句話說，如果低於25%的保證金，借款人必須購買按揭保險，這種保守的按揭方式使得加拿大貸款公司沒有美國貸款公司所面臨的信用危機。
　　
二、產業結構方面
　　
加拿大是個自然資源出口國，資源工業、初級製造業和農業是國民經濟的主要支柱。過去，加拿大經濟會快速受美國經濟疲軟的影響，但目前全球資源需求上升，這令加拿大經濟對美國經濟的敏感度降低，目前兩國間大相逕庭的貨幣政策就是一個表現。
　　
美國是加拿大的主要出口國，在出口方面，加拿大對美國的依附比較強，美國經濟的衰退，通常會拖累加拿大經濟。但是，近期儘管加元兌美元大幅增長，但是加拿大經濟繼續表現良好。
　　
三、供求方面
　　
CMHC首席經濟師Bob Dugan表示，1990年代期間，加拿大新屋動工量相當疲弱，因此積聚起了房屋需求，而經過近十年的發展這種需求現正逐步減退。隨著銀行利率上調，處於歷史低位的按揭利率正在開始調高，對房地產市場的刺激作用有所減弱，加上房屋價格居高不下，兩者綜合起來可能回影響明年的新屋建築量。
　　
目前加拿大房屋市場最關鍵性的買家年齡層，很大比例集中在34至44歲間。這個年齡段的人群，相對抗風險能力較強。同時，加拿大的移民政策，囊括了100多個種族，為加拿大帶來了大量的資金和房屋購買需求。
　　
拿華人移民來說，華人有儲蓄買房的習慣，即使在紐約這樣寸土寸金的地段，46.7%的紐約華裔購置了自己的房產，是擁有房屋比例最高的族裔。2000-2001年間的大陸新移民潮，目前還處在購房高峰期，手中握有首期還未出手的新移民還大有人在，這股漸漸入市的力量也將成為保證加拿大房市穩健的關鍵。
　　
九月大多地區房地產市場統計
　　
與以前不同的是，這次美國的房產危機似乎對加拿大沒有太大的波及。房地產統計資料顯示，今年9月份有6,866套獨立房易手，比去年同期還多出244套。2007年成為加拿大十年房市最好的年份，交易量比2005和2006年分別上漲了11%和12%。
　　
在交易量穩步上漲的同時，9月份的房價也有所反彈，比8月份上漲了5%，平均房價達到$380132. 今年前九個月的平均房價比2006的同期水平大約上漲了2萬元。（見附錄一）
　　
近期按揭行情
　　
加拿大按揭利率目前已經升到7.44%，達到自2002年5月以來的最高點，並且沒有漲停的跡象，好像只是一個開端。在今年8-9月份，有的銀行嚐試將按揭利率調低，最大幅度達到1%。但是銀行不斷上漲的呆賬支出和成本提高，使得銀行不得不加大盈利空間，勢必將費用轉移到客戶的身上，這也就是在9月銀行放棄這一做法的原因之一。對於在今年8-9月份拿到低利率的借款人來說，只能說是「吃到了餡餅」。
　　
加拿大央行對於基準利率不變的承諾，將在近期保證按揭利率的穩定。加元保持高於或接近美元匯率可能會抑制加拿大製造業和出口，潛在意味著加拿大央行最終下調利率。加拿大央行16日表示將維護基準利率4.5%不變，並暗示有減息的可能。這一消息利好房市。但是由於通貨膨脹在2008年將繼續走高，利率下降空間不會太大。（見附錄二）
　　
按揭網站（Mortgagebrokers.com）總裁Alex Haditaghi表示，先前的優惠折扣率他們可以給到九個半分點，目前只給到六至七點五個半分點。並且在十一月十五日後，他們只能給到五個百分點。
　　
對於正在看房和計劃在3-4個月內買房的人，不妨讓貸款人先鎖定一個120天的按揭利率，這樣在利率上漲時，避免了利率上漲隱含的損失。同時，在辦理按揭前，應該貨比三家，目前各銀行和貸款公司提供的利率差別比以往更大。
　　
同時，2008年2月多倫多市政府將開徵土地轉讓稅，近期想要買房的人應該把它考慮在內，畢竟更多的人喜歡拿出兩千元至一萬元去付首期。（見附錄三） ◇

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附錄一

九月大多地區房價升跌圖示
　　
根據地產局的統計資料顯示，九月份大多房市的平均價格普遍呈上升趨勢，漲幅從數千至數萬元不等。附錄的表格顯示了各區九月份的平均價格和與一至九月份平均房價升降比較。圖片中標示出灰色的區域為九月份房價的下落區。
　　
讀者在選購住房時，可以把這些因素考慮在內，各區房價的升降走勢畢竟不同，同時應該調查一下各區房價走勢不同的原因，這樣在買到房屋後，不會把後悔也買回家。
　　