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美聯儲降息兩碼 如何牽動房地產市場 ?

文:李歐

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【大紀元2024年09月22日訊】週三(9月18日),美聯儲終於降息了,而且一次降兩碼,也就是0.5%,終結之前各路專家對降息幅度的爭論。那麼抵押貸款利率這幾個月以來,也出現連續下降的趨勢,近日三十年固定利率已經越來越接近6%。這些利率在未來幾個月,會如何牽動美國房地產市場呢?讓我們一起看下去!

降息對抵押貸款的影響

抵押貸款利率在房地美的統計,截至9月19日的一週,平均三十年固定利率來到6.09%,創下近兩年來的新低點,上一次出現類似數字已經是去年一二月的事情,或者是2022年九月,那時後利率正在往7%爬升,令許多買家都陷入了絕望。

那麼現在美聯儲已經開啟降息循環,抵押貸款利率還要繼續往5%、4%下去嗎?

全美房地產經紀人協會的首席經濟學家勞倫斯・雲(Lawrence Yun)認為,美聯儲進一步降息的趨勢,早已經被市場消化並反應到抵押貸款利率中,所以他認為,隨著央行繼續的降息策略,抵押貸款利率可能不會進一步大幅下降。

勞倫斯還表示,「如今美聯儲降息半個百分點的決定,是2025年6到8輪降息的開始,」,「抵押貸款利率已經預測了美聯儲可能的路徑。這就是為什麼30年期利率從年初到今天下降了150個基點。所以往後抵押貸款利率的任何進一步下降都將是最小幅度的。」

另一位專家,Realtor.com高級經濟學家拉爾夫・麥克勞克林(Ralph McLaughlin)也持相同看法,預計目前利率不會出現大幅下降。「過去幾個月我們看到的利率下降,很大程度上是因為市場預期我們今天會降息25或50個基點」。

雖然沒有人能夠完全預測抵押貸款利率,但麥克勞克林表示,「利率可能會在今年底觸底,在6%至6.2%範圍之間,並在明年春天達到5%。」事實上,很多專家都持有類似的看法,我在此前報導中也一直反映出相同的觀點。

至於美聯儲的主席鮑威爾則在利率決策會議後回應記者說:「我不能談論抵押貸款利率」,他說:「這將取決於經濟如何發展,我們無法展望未來一年的經濟狀況。」儘管,鮑威爾回答的相當保守,但是房地產市場已經展現出很「樂觀的情緒」。

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降息對房地產市場的影響

Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾・海爾(Danielle Hale)表示:「由於房屋銷售仍然低迷,這些較低的利率尚未引起購屋者和賣家活動的重大轉變,但它們為購屋者的購買力提供了期待已久的緩解。 」

由於利率來到近期的低點,全美中位價房屋的每月抵押貸款還款,目前約為每月2,100美元,低於2024年5月的2,400美元,和2023年10月的峰值2,440美元,相差的幅度有三百美元左右。

換句話說,原本預算在2023年購買普通住宅的買家,現在在每月相同成本的情況下,擁有額外7萬美元的房屋購買力,而且在某些市場,例如加州,這種增長幅度甚至更大。

但是,單單是利率下降就能再度點燃房地產市場嗎?我們不得不注意,經濟狀況的疲軟,失業率上升和就業成長放緩,一但經濟的不確定性上升,顯然也會對消費者不利,會使消費者對房屋購買持有更謹慎的態度。

雖然較低的抵押貸款利率,可能會吸引更多的購屋者進入市場,但專家也預計短時間不會出現大規模的購屋熱潮。第一個原因是,人們可能預計利率將進一步下降,那麼為什麼現在要以6.2%的利率買入,明年可能就會出現5.7%或5.8%的利率,何不等到那時候再出手?

第二個原因是與一年中的淡旺季有關,對於買家來說,秋季通常不是一年中最受歡迎的時間,更多時候消費者會選在春季或夏季換房,方便孩子在秋季入學,而年底經常是準備過節日的時候,所以市場熱度會越趨緩和。

到了明年春季,假設利率下降到6%以下,屋主賣房勢必也會增加,加上旺季的到來,到時候不難想像市場的熱度會被再度點燃。

另外,鮑威爾也在回應記者有關利率與房市熱度時回應,一旦房貸利率下降,鎖定效應就會緩解,但是「住房方面的真正問題是,沒有足夠的住房,我們從哪裡獲得供應?這不是聯準會能夠真正解決的問題。」「透過普遍降低通貨膨脹率、使利率正常化,以及住房市場週期的正常化,這是聯準會能為民眾做的最好的事情,然後供應的問題就必須由市場和政府來解決。」

話說回來,雖然房地產市場往往會陷入冬眠,不過因為利率的連續下降,今年年末也可能會有部分買家繼續進入市場,畢竟現在的競爭比較少,房價可能會比明年還低,提前購買未必是吃虧。

所以,到底是要等到明年再購買,還是現在就下手,還是得看消費者的情況、居住城市的情況,不能僅僅只考量利率的高低。

至於對賣家來講,由於庫存漸漸增加,但是市場的需求沒有大幅的反彈,所以專家建議賣家公平定價為上策,以免房屋在市場上滯留過久,造成不良的觀感。全美來說,Redfin統計8月平均;Realtor.com也在8月底和9月統計到的情況。因此,賣家想要賣得心目中的價格,可能會會和現實有點落差。

近期抵押貸款申請的表現

儘管購屋活動可能要到春季才會真正開始,但以較低利率為房屋貸款再融資的房主可能會立即行動。

事實上,與前一週相比,現有房屋貸款再融資申請已經增加了24%。抵押貸款銀行家協會(MBA)的高級副總裁兼首席經濟學家麥克・弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)認為,較低的抵押貸款利率,導致最近幾週出現更多的再融資,和一些額外的購買活動。他們確實預計,如果抵押貸款利率保持在這個水平附近,這個秋季將比往常更加活躍,而且在明年春季看到真正的反彈。

根據抵押貸款銀行家協會,截至9月13日當週的調查數據,抵押貸款申請較前一週增長14.2%。在未經調整的基礎上,該指數較前一週上漲26%;再融資指數較前一週上漲24%,較一年前同週上漲127%。

這是2022年以來最快的再融資速度。其實今年8月資料顯示,購買新房的抵押貸款申請量也有年增4.4%的表現。顯示跟隨抵押貸款利率的下降,購買確實有改善的跡象。

為何房市銷售會出現倒退?

不過,事實上近期的銷售量並沒有因為利率持續下降,出現顯著的增長,相反還有倒退的現象。根據Redfin的即時數據,截至9月15日的四個星期內,待成交房屋銷量量同比下降6.9%,這是自2023 年10 月以來最大降幅之一。

8月成屋銷售量較上季下降1%,也比去年同期減少3.1%,待成交房屋銷售量下降2%,經季節性調整後的年率約為404萬套。這是自2012年有記錄以來的最低水平,只比2020年5月,疫情導致房地產市場停滯時稍高。

會造成房市交易如此低迷,綜合有四個原因:其一、有不少買家都預期利率會進一步下降,尤其在聯準會開始降息之後,所以都在等待利率下降到更可以接受的範圍,以便改善負擔能力。其二,美國總統大選在即,大家也在等待誰將當家,一但塵埃落定,很多專家認為市場肯定會再次忙碌起來,搞不好今年的冬季就會提早出現購買熱潮,與以往的年末淡季不太一樣。

其三、因為新的佣金制度已經在八月中旬生效,但是還有很多人搞不清楚規則,這也導致潛在的人群處在觀望階段,沒有進一步的行動。在這邊也提醒,想進一步瞭解佣金制度的朋友,可以到乾淨世界。其四、近期美國的失業率有升高的情況,和經濟衰退疑慮,這也是直接導致不少人不敢貿然進入房地產市場的原因。

未來降息的趨勢

至於說,未來幾個月的降息趨勢,除非美國經濟急劇惡化,不然許多專家預計聯準會將在未來幾個月內轉向更小幅度的降息,也就是說,從下一次11月和12月的會議開始,很可能都只降息0.25個百分點。聯準會官員也預測,明年將可能降息1個百分點。

北美首席經濟學家保羅・阿什沃思表示:「總體而言,儘管聯準會採取了更大的開放舉措,但除非聯準會官員更加擔心勞動市場的下行風險,否則從現在開始我們將看到更加謹慎的降息步伐。但抵押貸款利率可能會在年底前上下波動,具體取決於即將發布的通膨和就業報告。◇

責任編輯:李曜宇

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