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美联储降息两码房地产市场走向大热？

文：李欧

美联储开启降息循环，这对房地产市场会产生什么影响呢？（Shutterstock）

更新 2024-09-22 7:29 PM 人气 207

【大澳门威尼斯人赌场官网2024年09月22日讯】周三（9月18日），美联储终于降息了，而且一次降两码，也就是0.5%，终结之前各路专家对降息幅度的争论。那么抵押贷款利率这几个月以来，也出现连续下降的趋势，近日三十年固定利率已经越来越接近6%。这些利率在未来几个月，会如何牵动美国房地产市场呢？让我们一起看下去！

降息对抵押贷款的影响

抵押贷款利率在房地美的统计，截至9月19日的一周，平均三十年固定利率来到6.09%，创下近两年来的新低点，上一次出现类似数字已经是去年一二月的事情，或者是2022年九月，那时后利率正在往7%爬升，令许多买家都陷入了绝望。

那么现在美联储已经开启降息循环，抵押贷款利率还要继续往5%、4%下去吗？

全美房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）认为，美联储进一步降息的趋势，早已经被市场消化并反应到抵押贷款利率中，所以他认为，随着央行继续的降息策略，抵押贷款利率可能不会进一步大幅下降。

劳伦斯还表示，“如今美联储降息半个百分点的决定，是2025年6到8轮降息的开始，”，“抵押贷款利率已经预测了美联储可能的路径。这就是为什么30年期利率从年初到今天下降了150个基点。所以往后抵押贷款利率的任何进一步下降都将是最小幅度的。”

另一位专家，Realtor.com高级经济学家拉尔夫・麦克劳克林（Ralph McLaughlin）也持相同看法，预计目前利率不会出现大幅下降。“过去几个月我们看到的利率下降，很大程度上是因为市场预期我们今天会降息25或50个基点”。

虽然没有人能够完全预测抵押贷款利率，但麦克劳克林表示，“利率可能会在今年底触底，在6%至6.2%范围之间，并在明年春天达到5%。”事实上，很多专家都持有类似的看法，我在此前报导中也一直反映出相同的观点。

至于美联储的主席鲍威尔则在利率决策会议后回应记者说：“我不能谈论抵押贷款利率”，他说：“这将取决于经济如何发展，我们无法展望未来一年的经济状况。”尽管，鲍威尔回答的相当保守，但是房地产市场已经展现出很“乐观的情绪”。

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降息对房地产市场的影响

Realtor.com的首席经济学家丹尼尔・海尔（Danielle Hale）表示：“由于房屋销售仍然低迷，这些较低的利率尚未引起购屋者和卖家活动的重大转变，但它们为购屋者的购买力提供了期待已久的缓解。 ”

由于利率来到近期的低点，全美中位价房屋的每月抵押贷款还款，目前约为每月2,100美元，低于2024年5月的2,400美元，和2023年10月的峰值2,440美元，相差的幅度有三百美元左右。

换句话说，原本预算在2023年购买普通住宅的买家，现在在每月相同成本的情况下，拥有额外7万美元的房屋购买力，而且在某些市场，例如加州，这种增长幅度甚至更大。

但是，单单是利率下降就能再度点燃房地产市场吗？我们不得不注意，经济状况的疲软，失业率上升和就业成长放缓，一但经济的不确定性上升，显然也会对消费者不利，会使消费者对房屋购买持有更谨慎的态度。

虽然较低的抵押贷款利率，可能会吸引更多的购屋者进入市场，但专家也预计短时间不会出现大规模的购屋热潮。第一个原因是，人们可能预计利率将进一步下降，那么为什么现在要以6.2%的利率买入，明年可能就会出现5.7%或5.8%的利率，何不等到那时候再出手？

第二个原因是与一年中的淡旺季有关，对于买家来说，秋季通常不是一年中最受欢迎的时间，更多时候消费者会选在春季或夏季换房，方便孩子在秋季入学，而年底经常是准备过节日的时候，所以市场热度会越趋缓和。

到了明年春季，假设利率下降到6%以下，屋主卖房势必也会增加，加上旺季的到来，到时候不难想像市场的热度会被再度点燃。

另外，鲍威尔也在回应记者有关利率与房市热度时回应，一旦房贷利率下降，锁定效应就会缓解，但是“住房方面的真正问题是，没有足够的住房，我们从哪里获得供应？这不是联准会能够真正解决的问题。”“透过普遍降低通货膨胀率、使利率正常化，以及住房市场周期的正常化，这是联准会能为民众做的最好的事情，然后供应的问题就必须由市场和政府来解决。”

话说回来，虽然房地产市场往往会陷入冬眠，不过因为利率的连续下降，今年年末也可能会有部分买家继续进入市场，毕竟现在的竞争比较少，房价可能会比明年还低，提前购买未必是吃亏。

所以，到底是要等到明年再购买，还是现在就下手，还是得看消费者的情况、居住城市的情况，不能仅仅只考量利率的高低。

至于对卖家来讲，由于库存渐渐增加，但是市场的需求没有大幅的反弹，所以专家建议卖家公平定价为上策，以免房屋在市场上滞留过久，造成不良的观感。全美来说，Redfin统计8月平均；Realtor.com也在8月底和9月统计到的情况。因此，卖家想要卖得心目中的价格，可能会会和现实有点落差。

近期抵押贷款申请的表现

尽管购屋活动可能要到春季才会真正开始，但以较低利率为房屋贷款再融资的房主可能会立即行动。

事实上，与前一周相比，现有房屋贷款再融资申请已经增加了24%。抵押贷款银行家协会（MBA）的高级副总裁兼首席经济学家麦克・弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）认为，较低的抵押贷款利率，导致最近几周出现更多的再融资，和一些额外的购买活动。他们确实预计，如果抵押贷款利率保持在这个水平附近，这个秋季将比往常更加活跃，而且在明年春季看到真正的反弹。

根据抵押贷款银行家协会，截至9月13日当周的调查数据，抵押贷款申请较前一周增长14.2%。在未经调整的基础上，该指数较前一周上涨26%；再融资指数较前一周上涨24%，较一年前同周上涨127%。

这是2022年以来最快的再融资速度。其实今年8月资料显示，购买新房的抵押贷款申请量也有年增4.4%的表现。显示跟随抵押贷款利率的下降，购买确实有改善的迹象。

为何房市销售会出现倒退？

不过，事实上近期的销售量并没有因为利率持续下降，出现显着的增长，相反还有倒退的现象。根据Redfin的即时数据，截至9月15日的四个星期内，待成交房屋销量量同比下降6.9%，这是自2023 年10 月以来最大降幅之一。

8月成屋销售量较上季下降1%，也比去年同期减少3.1%，待成交房屋销售量下降2%，经季节性调整后的年率约为404万套。这是自2012年有记录以来的最低水平，只比2020年5月，疫情导致房地产市场停滞时稍高。

会造成房市交易如此低迷，综合有四个原因：其一、有不少买家都预期利率会进一步下降，尤其在联准会开始降息之后，所以都在等待利率下降到更可以接受的范围，以便改善负担能力。其二，美国总统大选在即，大家也在等待谁将当家，一但尘埃落定，很多专家认为市场肯定会再次忙碌起来，搞不好今年的冬季就会提早出现购买热潮，与以往的年末淡季不太一样。

其三、因为新的佣金制度已经在八月中旬生效，但是还有很多人搞不清楚规则，这也导致潜在的人群处在观望阶段，没有进一步的行动。在这边也提醒，想进一步了解佣金制度的朋友，可以到干净世界。其四、近期美国的失业率有升高的情况，和经济衰退疑虑，这也是直接导致不少人不敢贸然进入房地产市场的原因。