【大紀元2022年03月08日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）房價漲幅中有一個現象：18歲以下兒童比例較高的郵區（ZIP codes），其房價增長速度快過同一縣其它地方的房價增長速度。這在很大程度上是由於，千禧世代正在為成長中的家庭，積極地尋找適合的住所。

未來兩年將有更多的千禧一代達到32歲，這是首次購房者的高峰年齡。在兒童（18歲以下）比例最高的地區，房屋價值增長最快，這反映了千禧一代購房者積極尋找家庭友好社區，但卻面臨待售房屋短缺的問題。然而，未來兩年，創紀錄數量的千禧一代將達到購房的關鍵年齡里程碑，這可能會進一步加速房價上漲。

根據房地產網站Zillow的數據，從2020年10月到2021年10月，每個縣中兒童比例最高的前10%的郵區平均增長了21.3%，而兒童比例最小的郵政編碼的增長率為17.6%。這一趨勢始於2013年——這一年最年長的千禧世代是32歲。這是首次購房者的中位年齡，比有新生兒的父親的中位年齡大一歲。

Zillow分析了全美421個縣，代表了美國71%的人口。在所研究的近三分之二的縣中，18歲以下居民比例較多的郵區與更快的房屋價值增長有關。其它房價增加快速，但孩子比例低的縣，許多都是度假勝地。

2013年開始，這些適合家庭居住地區的房價增長，開始超過附近的郵區，而且自2017年以來，每年孩子與房價增長都是高度正相關。（見圖1）

這種影響在以下地區最為強烈，包括弗吉尼亞州的諾福克市（Norfolk）、華盛頓特區、俄勒岡州波特蘭（Portland）、德州奧斯汀（Austin）和西雅圖（Seattle）。

例如，在華盛頓特區，2020年10月至2021年10月，該地區最適合家庭的郵區的房價增長接近或超過15%，而在此期間，成人導向的郵區的房價增長不存在或略有負增長。DC郵區在18歲以下的居民中所占的比例，與的HPA（House Price Appreciation）之間的相關性高達0.92。

這種趨勢不成立的縣，包括德州的加爾維斯頓（Galveston）、加州的聖塔巴巴拉（Santa Barbara）和新澤西州大洋城（Ocean City）等縣。

2013年，第一波30歲出頭的千禧一代購房者在金融風暴之後，受益於家庭友好社區的房價折扣。

將2000年所有十分位的指數值設置為100——這是房地產繁榮、蕭條和復甦的異常波動之前的「正常」年份——在2000年至2006年期間，就在房市崩盤之前，每個（如圖2三種價位房型）十分位的房屋升值速度幾乎相同。但在崩盤期間，最適合家庭的郵區十分位的房屋價值跌幅最大。

金融風暴發生後，在千禧一代購房浪潮的幫助下，適合家庭的郵區的房屋價值增長開始超過以成人為導向的鄰居。今天，在經歷了兩個顛簸的十年之後，自2000年以來所有十分位數的年增長率已經趨於一致。

今天的首次購房者遇到了一個截然不同的市場，尤其是在新冠疫情期間房價增長達到創紀錄高位的情況下。雖然整體房屋價值增長可能會從這些創紀錄的高點有所回落，但推動這一創紀錄增長的競爭不太可能消退，因為千禧一代達到首次購房者的高峰年齡的雪球即將成為雪崩。

2021年，美國31歲的人比32歲的人多了近20萬；自X世代向千禧世代過渡以來，2022年的32歲購房人數將出現最大增幅，而這一人口將在2023年略高。至少未來兩年，這一人口現實應該會推動家庭友好型郵區的房價更快增長。對於首次購房者來說，儲蓄首付款的資金更具挑戰性。

家庭友好型社區的房主，一直享有這種長期的房價升值優勢，沒有減弱的跡象，並且可能正在加劇。自2017年第二季度以來，18歲以下人口比例與房價增長之間的正相關性幾乎完美，每個季度都大於0.95，並且在整個2021年，這種相關性仍然異常高。#

本文刊載於舊金山2月26日地產版

責任編輯：李曜宇