【大紀元2011年05月30日訊】(大紀元記者艾瑞悉尼編譯報導)越來越多的借款人在重組貸款，但更換貸款人（銀行）可是一件代價高昂的事。近來我們大多數人都不擔心再融資債務的前景。

據富士通諮詢公司（Fujitsu Consulting）的研究發現，澳洲許多房屋貸款者現在申請內部再融資——也就是在同一家銀行裡改變貸款產品—— 一般是每3年半換一次貸款產品。

有些人是外部再融資的—— 這些人完全改變貸款安排，包括貸款銀行——這樣做的人，平均是每6.2年再融資一次。這是購房者行為自上世紀六十、七十年代以來出現的巨變。

當時，大多數人在他們20多歲開始買房子，經過二，三十年緊張努力，還清按揭貸款，累積物業財富。

註冊會計師和房地產投資專家普利斯特尼（Sue Prestney）稱，現在的人們比上一代人更願意搬家。

「以前，一旦還清抵押貸款，就生活無憂，」她說，「而現在，人們不斷地提高房地產檔次，不斷地增加抵押貸款。」

當再融資時，一般是用新的條件下的貸款取代現有的貸款。也可以只做部份再融資，即保留原來的貸款，把原來貸款的一部份轉到新貸款下，這樣就可以增加貸款的靈活性以及減少風險。

「有多個房地產的投資者也可以利用部份再融資的方式來與各銀行協商，從而選擇使用多銀行組合的貸款，也就是貸款銀行的內外貸款產品的組合貸款。」

澳大利亞抵押貸款與金融協會（the Mortgage and Finance Association of Australia）的首席執行官奈洛爾（Phil Naylor）說：「目前再融資最常見的原因是裝修。債務合併是另一原因。」

如果再融資的目的是把其它債務合併為一個新貸款，或者裝修，或者騰出現金，或者減少每月還款額，那麼新的貸款的貸款還款期限會更長。這意味著在這期間要付出更多的錢，所以重要的是想好最終的目標是甚麼，還要注意有額外的費用和罰款。

還需要對不同的銀行所提供的貸款產品進行一一比較，這樣就不會因短期變更貸款或超過市場標準的費用打擊所擊倒。

奈洛爾先生說，借款人的情況不會永遠不變，「如果你現在借貸款，五年後您的情況將完全不同，那時不同的貸款產品可能更適合您。」

他說，「通常，幫辦重新貸款的人即抵押貸款經紀人會建議你不要去找別的貸款人（銀行）。也許，基於他們對貸款行業的知識和瞭解可以幫你與你現有的貸款銀行協商不同的貸款產品。」

改換銀行的再融資花費不少。雖然許多銀行已經取消了抵押貸款的退出費，但是還清貸款的手續費以及從一個銀行換到另一銀行的政府收費還是必須要付的。

墨爾本MGI會計師事務所的總管普利斯特尼女士強調說，如果你有經濟壓力，現有的銀行很有可能讓你改變貸款品種。

她說，「在更換貸款銀行前，最好與現有貸款銀行討論，告訴他們你打算做甚麼。」

再融資的投資者需要保留投資帳目清清楚楚，從最初的購買投資物業的帳目到再融資的帳目，以及相互之間的聯繫等記錄都要清清楚楚，這樣在報稅時貸款的利息就可以退稅。因此貸款戶頭最好是獨立分開的。

普利斯特尼女士說，貸款時要避免陷入稅務麻煩，例如將自住房貸款和投資房貸款合在一個貸款裡，稅務局可能就不允許申報利息退稅。