【大澳门威尼斯人赌场官网2020年09月08日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李梅编译报导）今年的加州21号公投案（Prop.21）是关于地方政府对出租房租金调涨的管制，目前加州法律禁止租金管制条例侵犯房东的公平经济回报权。Prop.21和2018年的10号提案是同一作者，那一年，提案10被超过59%的选民否决。

21号提案允许地方政府订定条款管制住宅物业（Residential properties）的租金调涨，三年内不高于15%；但拥有不超过两栋房屋的业主，以及最近15年以内入住的房子免受管控。长远来看，加州和地方财政收入可能每年会因此而减少数千万美元。

背景：柯斯塔-霍金斯租房法

1995年，加州通过了柯斯塔-霍金斯（Costa-Hawkins）房屋租赁法，规定不能对1995年2月1日之后首次入住的独立屋以及住房单位相连但产权独立的住房（例如公寓和联排别墅）实施租金控制。 它还规定，当租客搬走后，房主有权将租金提高至市场价格。

柯斯塔-霍金斯房屋租赁法在很大程度上取消了政府对价格的控制，重新确立市场供求关系在调节租金价格方面的作用。

2018年，加州选民投票决定了4个与住房相关的提案，公投案1和2被批准，公投案5和10 被居民否决。公投案10欲废除科斯塔-霍金斯租房法，允许各县市通过租金控制，限制房东调涨任何房型的租金。

艾滋病医疗基金会（AHF）支持10号提案，AHF的游说者兰德-马丁（Rand Martin）说：“我们从10号提案中学到，选民对全面废除科斯塔-霍金斯法不感兴趣。但民调显示，人们认为柯斯塔-霍金斯法需要改革。”

加州公寓协会首席执行官汤姆·班农（Tom Bannon）在2018年反对10号提案。他说：“一旦选民们了解温斯坦（提案的主要资助者Michael Weinstein）最新的住房冻结措施后，Prop.21必然会像10号提案一样惨败。”

疫情中 政府偏重保护租户

在加州半年多的关闭政策下，许多人减少或没有了工作收入。政府发布的租房紧急命令和立法政策，仍然是偏向于租户的，即保护租户免于被驱逐。疫情之前的法律规定，如租户违规（比如未按时交房租等费用），房主可要求驱逐租户，收回房子。

2020年3月4日，州长宣布进入紧急状态，其后4月1日加州司法委员会发布紧急规则1，9月1日前禁止驱除房客。8月31日又通过AB3088规定，禁止驱逐因为3月1日至8月31日期间未付租金和其它费用的租户，而且该住户如果在2021年1月31日前支付了从今年9月1日到2021年1月31日的25%欠款，也不能被驱逐。不过，租户需证明自己在中共病毒（新冠状病毒，Covid-19）疫情期间财务困难。

该法案为租户提供了充分保护，但房屋租赁协会认为：“AB 3088允许因Covid-19导致财务困境的租户拥有财产，并最终在2022年3月31日或之前支付逾期租金，但这使房东在此期间遭受极大的财务困难，而立法机关并未向房东提供财务资助或其它措施。”并且，如果疫情没有缓解，房东届时能否收回拖欠的租金也是问题。

支持与反对意见

Prop.21的支持者包括参议员伯尼‧桑德斯(Bernie Sanders )、加州民主党、艾滋病医疗基金会等。反对者包括：加州负责任住房组织、加州建筑委员会、加州商会、加州退伍军人协会、加州纳税者协会等。

截至6月30日，支持者筹集了1,668万美元宣传资金，其中99.8%来自艾滋病医疗基金会。反对方筹集了1,625万美元，加州负责任住房组织筹集了其中95.6%的资金。

伯尼‧桑德斯说：“这项倡议将允许合理的涨租限制，保护家庭、老人和退伍军人不受暴涨租金的影响。”但加州老年人大会主席Gary Passmore认为，该提案并没有帮助老年人，“对于依靠出租收入作为退休储蓄或晚年护理资金的老年人，21 号提案会使他们的生活陷入困境；对于有固定收入的老年租房者，21号提案将导致可负担的租房选择减少”。

全国纳税人联盟的政策和政府事务经理Thomas Aiello认为，降低租金价格不应来自政府的规定，而应该修改分区法、缩短冗长的审批程序和降低建筑成本。◇

责任编辑：方平