随着东京奥运会、大阪世博会等一系列盛事的日益临近，越来越多的国际投资家开始将目光投向日本。经过了漫长的平成时代，日本的整体经济开始迎来复苏，大量国际热钱相中了日本不动产的投资稳健、收益类型多样、欢迎外国投资等诸多优良特性，在日本购买不动产的外国人数量也是日益增加。

在买卖不动产时，外国投资者总会面临一个实际的问题：日本是如何确定不动产的产权归属的呢？这个问题的答案就是日本的不动产登记制度。

日本的不动产登记制度始于一百多年前的明治时代，最初是为了确保土地税收政策的施行，在发展中同时兼具了土地确权公示的职能。现在的不动产登记已经实现了全国联网，基本覆盖了全日本所有的土地和房产。

日本的几乎每一笔土地和房产都在政府有各自的信息台账，被称为不动产登记簿。不动产登记簿的内容分为两个部分：表示登记和权利登记。表示登记确定了土地的所在位置、边界、面积和建筑物的构造、面积、用途等等，兼具了国土调查、防止土地纠纷的职能；更重要的权利登记则记载了土地或建筑物的所有人姓名和住址、历史变迁情况，以及不动产抵押或质押权及各种担保权的施加情况。

不动产登记制度更重要的意义还在于，日本法律规定，一旦通过登记制度反映了所有权的实际状况，登记信息就可以被用于对抗第三人的权利主张。如果您从卖家手中买到一幢房子并完成不动产登记，登记簿上写了您的名字，其他人就算主张自己也从原来的卖家那里买到了房子，法院也不会采信这样的说法，而是会保护您作为所有权人的正当权益。同时，不动产登记簿是对所有人开放的。如果有人不是房东却诈称要卖房，通过查询不动产登记簿，您就可以轻松揭穿这样的谎言，保护不动产的交易安全。

要注意的是，外国人在日本买房时，也要和日本人一样完成不动产过户的登记手续。由于手续专业性强、涉及到的文书内容繁杂，一般都会委托经日本政府认证的的专门法律家“司法书士”负责办理此种手续。外国人的登记要求和所需材料都日本人有所不同，因此需要委托熟悉涉外业务的司法书士，方可保证登记手续平稳完成。

司法书士法人・行政书士新东京国际LEGAL能够为您提供从不动产登记手续到不动产买卖、资产管理等等相关服务。欢迎您随时通过电话、邮件、微信或上门咨询我们。

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