【大紀元2024年06月08日訊】（英文大紀元記者Aaron Gonzalez報導／張純之編譯）為了解決加州迫切的住房問題，州立法者通過了2019年的「租戶保護法案」（AB1482），透過限制租金上漲和收緊驅逐條件，為租戶提供更多的穩定性。然而，為遊民發聲的倡議者發現，許多租戶依然處於弱勢。

加州參議院法案SB567自4月1日起已經生效，該法案在2019年法案的基礎上，進一步擴大了對租客的保護，並對違反租金增幅上限的房東處以重罰。

這項由州參議員瑪麗亞·埃琳娜·杜拉索（María Elena Durazo）提出的新法案，被稱為「預防無家可歸法案」（Homelessness Prevention Act）。該法規定，當物業業主打算自住或因大型翻修計劃而需要租戶離開時，任何「無過錯、正當理由」的驅逐都將面臨重大障礙。

根據SB567，物業業主必須在要求租戶搬出後90天內自己搬入或讓家人搬入該物業，並且必須將其作為主要居所至少12個月。

該法律還明確規定，如果房東因拆除或大規模翻新房屋而要求租戶搬走，但未開始或完成工程，則必須以原租金將房屋還給租戶。

此外，房東還需向租戶提供書面通知，說明大型翻新或拆除的細節、預計修繕時間，以及所需的許可證副本。

SB567也針對租金上漲進行了規範。支持該法案的人士指出，即便是受到「租戶保護法案」保護的租戶，每年的租金上漲幅度也可能達到10%。根據州AB1482法案，租金上漲被限制在5%加上當地通脹率，或是租金上漲前12個月內曾經收取的最低毛租金的10%，兩者以較低者為準。

SB567規定，若房東收取超出最高許可租金的房租，將面臨民事訴訟，租戶有權索賠超出部分三倍的賠償金。

新法的支持者認為，租金持續上漲常常導致個人和家庭面臨無家可歸的困境。

美國政府問責局在2020年的研究發現，租金中位數每增加100美元，無家可歸的人數就會增加9%。

杜拉索表示：「太多租客因為現行法律存在的漏洞和租金上漲速度超出工薪階層加州居民的負擔能力，而面臨不公平的驅逐。」

該法案由加州社區賦權聯盟（Alliance of Californians for Community Empowerment）、加州農村法律援助基金會（California Rural Legal Assistance Foundation）、正義與問責領導委員會（Leadership Counsel for Justice and Accountability）、PICO加州、公共倡導者（Public Advocates）和西部法律與貧困中心（Western Center on Law and Poverty）共同提出。

Zillow在2018年的研究指出，在居民將超過32%的收入用於支付租金的社區，無家可歸的人數增長最快。

公務員國際工會加州分會（Service Employees International Union – California State Council）表示：「（AB1482規定的）『正當理由』保護的漏洞，使得房東可以驅逐長期租客，將租金提高到難以承受的水平，許多人在AB1482法案通過後最脆弱的幾年中，包括疫情、經濟衰退和高通脹時期，得不到保護。」

反對者稱其為「極端手段」

南加州租賃住房協會（Southern California Rental Housing Association）認為，AB1482是一項經過仔細談判、有效期為10年的法案。不斷削弱這一法案，使得物業所有者更難以有效管理他們的物業。

加州公寓協會（California Apartment Association）表示：「現在提議重寫AB1482，聲稱需要更嚴格的租金上限和法律清理，這忽略了之前所做的大量誠信工作。」「AB1482是一項重大的立法工程，無需進行修正。」

SB567改變了加州物業所有者驅逐租戶的程序，這意味著計劃進行大規模翻新或重建物業以便轉售的修補和翻轉投資者將面臨新的挑戰和規定。

除了SB567，加州州長加文·紐森（Gavin Newsom）最近還簽署了AB12法案，將於7月1日生效。

這項由舊金山民主黨議員馬特·哈尼（Matt Haney） 提出的法律，禁止房東要求超過一個月租金的保證金。

「儘管租金不斷上漲，但自1970年代以來，關於保證金的法律幾乎未有大的改變。」哈尼說，「這項新法是一個簡單而明智的改變，對加州家庭的住房負擔能力將產生巨大影響，同時也考慮到了房東防範潛在風險的需求。」

法案的反對者認為，如果房東不能收取足夠覆蓋潛在損害的保證金，可能會有更多房東選擇退出市場。◇

責任編輯：嘉蓮