【大紀元2021年04月24日訊】（記者林霏編譯報導）關於購房，個人理財有一個簡單的準則：買家應購買那些房價在收入的四倍或以下。但隨著房價的不斷飆升，大部分地區的普通加拿大人很難再堅守這一規則。
房價與收入比率
在病毒大流行期間出現的購房熱潮中，全國大部分地區的平均住宅物業價值已與平均收入脫鉤。以下是《環球新聞》對過去40年各地平均收入相對於平均房價情況的報導。根據加拿大房地產協會和加拿大統計局的數據，目前全國平均房價是家庭平均收入的7倍多。
平均房價並不能完美地衡量購房者在現實中所面臨的問題，因為這一指標可能會被特定時期內所售房型的變化所左右。不過，這些數字還是提供了一幅鮮明的畫面，表明可負擔力正迅速下滑。
十多年來，房價的增長速度遠遠大於收入的增長速度，這個問題主要局限於溫哥華和多倫多這兩個全國最昂貴且最活躍的房地產市場。
根據加拿大房地產協會（the Canadian Real Estate Association ，CREA）和加拿大統計局（Statistics Canada）的數據，在大溫地區，2016年的平均房價接近當地平均收入的12倍。
在2016年下半年至2018年期間，省府和聯邦實施了旨在為房市降溫的措施後，這一比例下降了幾個檔次。但在房地產火熱的情況下，有數據顯示，該比例又在增長。在多倫多，平均房價在疫情爆發前是當地家庭平均收入的8倍左右；而現在，已達到平均收入的10倍。
數據顯示，目前加拿大多個市場的房市盛況正在急劇擴大房價與收入的差距。
以渥太華和蒙特利爾為例，目前平均房價是當地家庭收入的6倍左右。
在新省的蒙克頓市，房價還是比較實惠的，但最近房價的跳漲顯著。在2019年，當地的平均房價是家庭平均收入的2.5倍，非常合理。現在，平均房價是平均收入的3.5倍。
在加拿大的一些小社區，這種跳漲更為明顯。今年2月，BMO經濟學家瓜蒂埃裡（Sal Guatieri）指出，在安省伍德斯托克市，基準房價在過去12個月裡 「飛快 」地上漲了11.82萬加元，超過了2018年當地家庭收入的中位數8.69萬加元。
即使在亞省，沉寂多年的房市也在升溫。今年3月卡爾加裡的房屋銷量是自2007年以來最好的。卡爾加裡房地產局表示，基準房價為44.19萬元，比去年的水平高出6%以上，不過房產價值仍低於2014年的高點。
債務危險
房價與收入比並不是衡量負擔能力的唯一方法。另一個重要方面是按揭貸款的相對規模，即平均收入的房主，對於一套平均價格的房子，每月還貸占收入的百分比。
瑞爾森大學城市研究及土地開發中心高級經濟學家Diana Petramala指出，在20世紀80年代，由於兩位數的按揭貸款利率，房主將收入的50%用於還貸。在2020年，由於病毒大流行，推動利率下降，按揭貸款的償還與收入之間的比率下降到2014年以來的最低水平。
「在很大程度上，我們看到的瘋狂購買是由於低利率造成的，」她說，不過現在，房價已經上漲了很多，已經侵蝕了超低息借款所帶來的可負擔性收益。
而對於近期的購房者來說，當利率從歷史低點上升時會如何。尤其是在5年後續貸時，會發生什麼「家庭對利率哪怕是小幅上升都比過去更加敏感，」Petramala說。
「即使家庭在未來五年內償還了一些資產[債務]，如果利率在(這期間)(攀昇)一到兩個百分點，當到了續期的時候，許多現在購買的家庭最終將看到他們的還貸額在增加，」她補充說。
聯邦政府在2017年和2018年分兩個階段推出的按揭貸款壓力測試，有助於降低借貸成本上升的風險。該測試意味著受聯邦監管的貸款機構必須審核買家的財務狀況，以確保他們在利率較高的情況下仍有能力支付按揭貸款。
但Petramala說，即使是經過壓力測試的房主也可能會感受到借貸成本上升的壓力。而且並不是所有近期購房者都必須通過壓力測試，因為有些貸款機構沒有這樣要求。
房價的未來走向
瓜蒂埃裡說，過去幾個月的房價增長速度令人眼花繚亂，「這很不尋常，從長遠來看肯定是不可持續的」。
他補充說，房價很可能在未來幾年內趨於平穩。但如果目前房價繼續上漲，「那麼我們將進入這樣一種情況，即幾乎必須讓房價實際下跌，以恢復住房市場的秩序和平衡。」
智能繁榮研究所（Smart Prosperity Institute）政策及創新高級總監莫法特（Mike Moffatt）說，在一些房價急劇升值的小社區，房屋崩盤的風險更高。
莫法特說，在較大的城市中心，即使房價下跌，由於人口增長帶來的新的住房需求，房價最終也會反彈。但在那些人口沒有持續增長的小城鎮，「可能會出現房價暴跌，卻再也看不到需求的情況。」
「對於那些在高峰期買入的房主來說……將是非常棘手的問題，再也看不到這些房價回升了，」他說。
責任編輯：齊守善
