編者按 結構技師蔡榮根博士長期關心公共工程品質及居住安全,從房屋結構安全談起,綜合在業界的深入觀察及勘救災經驗,以最精準的眼光,教你如何選對安全好宅;以最專業的知識,教你如何讓老宅耐震又好住!本文介紹天花板漏水的處理方式。本文提到的金額單位為新台幣。
天花板漏水,不必兩敗俱傷
大樓或公寓屋內天花板漏水,往往造成樓上樓下鄰居糾紛,甚至對簿公堂。老舊房屋浴室及陽臺地面防水層老化,或埋設於天花板內的水管破裂,都可能造成樓下鄰居天花板漏水。有些住戶對於樓下天花板漏水問題,擺出事不關己的態度,逼得樓下鄰居不得不訴諸公堂,若訴訟結果樓下鄰居勝訴,樓上住戶除了必須雇工修繕外,還必須負擔訴訟費,以及樓下鄰居對鑑定費、律師費和屋內損壞的裝潢、家具費用等的求償,這些費用相加起來,往往數倍於處理漏水問題的修繕費。
例如結構技師公會曾經受理一件法院鑑定案,處理三、四樓間天花板的漏水糾紛,光鑑定費及檢測費即高達11萬3000元,鑑定結果為四樓的熱水給水管漏水,需由四樓住戶負責修繕,但修繕費僅需5萬4000餘元。由此可見,遭遇漏水,以同理心與鄰居共同尋找原因和協商解決之道,才是正確的做法。
民眾若發現家裡天花板漏水,也不必先入為主,認為一定是樓上鄰居的責任,埋設於柱內的雨水排水管、大樓公共管道內的管路破裂或堵塞,也可能是源頭。建議先記錄漏水開始發生的時間,逐日描述漏水狀況並拍照或錄影,這有助抓漏時找到漏水源頭,然後與樓上鄰居溝通,找師傅入內勘查及抓漏。樓上住戶也不要拒絕樓下鄰居入內勘查及抓漏,以免將來付出更大的代價。
抓漏結果若確認樓上住戶有責任,依據《公寓大廈管理條例》規定,有各種不同狀況的處理及修繕費用分擔比例。例如,五樓住戶天花板滲水,經調查是五、六樓之間的管線出問題,修繕費應由五、六樓住戶一起分擔。如果漏水原因來自牆壁內的管線,則修繕費由牆壁兩側的鄰居共同分擔。但如果漏水不是因管線自然老化、鬆脫所造成,可歸咎於某一戶鄰居,例如因裝潢、排水孔堵塞不清理,或住戶專用管線漏水等,就應該由造成問題的住戶單獨負責。
俗話說:「醫生驚治嗽,土水師傅驚抓漏。」常可見找了師傅來抓漏修繕,結果還是漏。對於常見的管線破損或防水層失效漏水,建議可依下列步驟自行初步檢測,再找專業的抓漏師傅來處理。
1. 先觀察漏水是持續性還是間歇性:若是24小時持續漏水,一般是冷熱水管這類給水管漏水,因為管內一直有水。若是間歇性漏水,則可能是排水管、糞管或地板防水層破裂。
2. 判斷是熱水管或冷水管漏水:先將熱水器的進水閥關閉,打開熱水龍頭將水漏光,觀察一個晚上有沒有漏水,如果漏的速度變慢或沒漏,就可確認是熱水管漏水。如果還是持續漏水,到頂樓從水表總開關關水,若關掉後不漏,就是冷水管漏水。
3. 如果有人洗澡時才漏水:可能是排水管或地板防水層破裂。針對排水管是否漏水的測試,可分別在浴室馬桶、面盆、浴缸及地板排水孔持續注入添加顏料的水約30分鐘,觀察有顏色的水是否滲漏至漏水處。此方法也可用來測試廚房洗槽的排水管是否漏水。
4. 測試是否因浴室地板防水層破裂而漏水:可用膠帶把地板排水口封死,將浴室地板放滿水至門檻後進行觀察,如果漏水狀況更嚴重,那就是地板防水層破裂。若是屋頂在下雨天時才漏水,也可用同樣方法進行測試。
以上只是初步找出漏水的可能原因。自行初步測試之後,再找廠商來抓漏,可以避免抓漏廠商誤判,愈抓愈漏,花了錢卻解決不了問題。
不管是冷熱給水管或排水管漏水,還必須找到水管破裂或接頭鬆脫的地方,這有賴專業廠商借助儀器來檢測。一旦找到漏水的源頭,可將暗管改為明管,或鑿除樓板、牆壁,將破損處加以修復,最能確保補漏成效。若不願意採用上述方式,有些專業廠商提供「用加壓方式在管線漏水處灌注水性樹脂的補漏工法」,可慎選有經驗、實績,又願意提供較長保固期限的廠商,試試看成效。
若測試結果是浴室地板防水層的問題,敲除地磚重做防水層再復原,是徹底解決問題的方法。若浴室空間過大,改採乾溼分離方式,做好淋浴間或浴缸的排水系統,或許可避免敲除地磚重做防水層的補漏方式。
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<本文摘自《》,天下文化提供>
責任編輯:茉莉