【大紀元2021年02月25日訊】（記者李捫心綜合報導）
報告：奧克蘭住房負擔能力惡化最快
國際研究機構Demographia本週發布的一份最新調查報告顯示，奧克蘭人的住房負擔能力仍在繼續惡化，並且，奧克蘭的房地產市場，可能是全球惡化最快的一個。
去年，奧克蘭的房價平均淨上漲了14萬元，這個漲幅是奧克蘭家庭中間收入（9.5萬元）的1倍半。
在最新發布的2021年國際房屋負擔能力人口統計報告中，奧克蘭的住房負擔能力，排在最不可負擔城市第4位，房價中位數和家庭收入中位數的比為10，比上次還要糟，去年，奧克蘭排在第6位。
奧克蘭的這個中位數比值，僅次於香港的20.7、加拿大溫哥華的13和澳大利亞悉尼的11.8。
在這些城市中，奧克蘭2020年的中位數比值增長最快，為2019年的1.4倍，這就意味著，在過去的一年中，奧克蘭的房價中位數比家庭收入中位數多上漲了40％，比92個其它城市中的任何一個增長都快。
去年，新西蘭的家庭年收入中位數約為8萬元，其中奧克蘭的家庭年中間收入為95,200元（均為稅前收入）。
在1980年代，新西蘭的全國平均房價和收入比值不到3；但現在則是7，已經屬於嚴重難負擔；而自從Demographia從2004年開始追蹤住房負擔能力以來，奧克蘭就一直處於「嚴重難負擔」的類別之中。
不僅如此，這份報告中所使用的數據，是在去年9月份收集的，而新西蘭包括奧克蘭的新一波房市熱潮，恰恰就是從那時開始，之後一直在飆漲。所以，奧克蘭和整個新西蘭目前的住房負擔能力，應該比報告中的數據更糟。
報告說：「住房可負擔能力在最近幾十年中已經大大惡化，這已成為國際上中等收入人群生活水平下降的一個主要因素。」
這份報告涵蓋了新西蘭、新加坡、澳大利亞、美國、英國、愛爾蘭、加拿大和香港等8個國家和地區的90多個100萬人口以上的城市。
這份統計報告不僅對城市的房價進行排名，而且還對當地居民的收入進行排名，通過分析計算出每個城市的住房負擔能力分數，即房屋價格中位數除以家庭年收入的比值。
如果這個數字低於3，才能歸為「負擔得起」的類別；大於3就被認為是「中等程度負擔不起」；而高於4就屬於「很難負擔」；如果高於5，那就屬於「嚴重難負擔」。
在報告覆蓋的八個國家中，僅有的可負擔城市是美國的羅切斯特（Rochester）、水牛城（Buffalo）、匹茲堡（Pittsburgh）和聖路易斯（St Louis），只有這4個城市的中位數比值為3或小於3。
多種因素造成房價難負擔
去年，儲備銀行降息至接近零的舉動，使得抵押貸款利率也創歷史新低，這被很多專家認為是引發又一輪房市熱潮的主要推動力。
除了房價持續上漲造成住房負擔能力惡化之外，報告認為，還有其他因素在起作用，造成房屋更加負擔不起，比如失業、城市限制外延以及至少在短期內很多人在家裡工作等等。
報告說：「實際上，所有住房負擔不起的市場都有嚴格的城市限制外延政策，這些政策嚴重限制了城市周邊地區的建房發展。」
報告還說，隨著在家工作突然成為2020年的一種可以接受的工作方式，人們爭相購買更好的、適合生活和工作兩用的房屋。
「儘管許多中等收入家庭的收入在下降，但在大瘟疫中，許多住房市場的房價，卻都已經上漲。」報告認為，「這在很大程度上是因為用遠程辦公代替了實際通勤，這使家庭可以靈活地尋找室內和室外都有更多空間的新房屋。這種迅速發展的需求的衝擊，也推動房價上漲。」
儘管各個市政府都在試圖限制城市向外擴張，擔心這樣的話，當地政府就必須支付基礎設施建設的費用。
但是報告也表示，在家工作的興起，可能會很快使人們從昂貴的中心地區遷至房價較便宜的外圍地區，而無需擔心長時間上下班或者錯過工作。
政府本來計劃在本週公布其解決住房危機的最新計劃，但在最新發生的社區病毒感染的恐慌之後，計劃已經推遲至下個月。不過，包括總理嘉辛達‧阿德恩（Jacinda Ardern）和財政部長格蘭特‧羅伯森（Grant Robertson）在內的高級部長，此前都曾表示，他們不希望房價下跌。
人口老齡化加劇住房危機
除了上面報告闡述的幾個影響住房危機的關鍵因素之外，另外一份由新西蘭倡議組織剛剛出台的報告則表明，人口老齡化將導致平均家庭人數減少，而這將進一步加劇新西蘭的住房危機。
這份名為《建房需求》的報告中說，住房危機的核心是供應問題。幾十年來，新西蘭的住房建設未能跟上人口增長的步伐，所以不斷推動房價飆升。
根據數據分析公司Infometrics的研究分析，如果一個地區更多建房，就會減緩當地的房價增長。比如奧克蘭和惠靈頓在過去十年的建房工作進展緩慢，導致這兩個地區的房價增長高達20％；相比之下，基督城和漢密爾頓在過去十年的建房數量激增，致使這兩個地區的房價僅上漲了13％。
最近，整個新西蘭的總建築率大幅度提高。根據新西蘭統計局的數據，住宅竣工數量在2020年11月達到頂峰的38,624套，是自1970年代以來的最高數字。
但是，隨著新西蘭人口的增長和老齡化逐漸加重，新西蘭的長期住房需求將上升，因為人口老齡化會導致每套住房的人口減少，從而進一步增加住房需求。這意味著無論淨移民多少，新西蘭都會需要更多的住房。
新西蘭在1970年代的人口是300萬人，在1973年，新西蘭平均每千人擁有13.2套新房；但現在，新西蘭人口已經超過500萬人，按人均擁有新住房計算，2020年每千人只有7.6套，距離歷史高峰期的70年代還差的很遠。◇
責任編輯：筱康
