【大紀元2020年06月26日訊】（大紀元記者姜琳達洛杉磯報導）中共病毒（COVID-19）疫情期間，因加州州長紐森（Gavin Newsom）頒布了禁止房東驅逐租客的行政令，導致很多房東陷入收不到房租、又趕不走人的困境。

早在3月份，紐森就發布了禁止房東對受疫情影響、無法繳交房租的租客進行驅逐。5月底，他再次將禁令延長至7月28日。另外，民主黨州眾議員邱信福（David Chiu）近期還提案，允許租客拖欠15個月房租，引起房東們的抵制。

南加律師蔡玟慧指出，加州政府對房東的過度規範，造成政策失衡，很多人都認為這侵犯了美國憲法保障個人財產的權利。她說： 「面對付不出房租的租客，我的一些房東客人都是理解的。一位房東跟我說，他的租客原本都是準時付房租，真是因疫情的關係，經濟出現困難，這種情況，我也會建議房東與租客好好協商。但政府不可以用政策將這種負擔強加在房東身上，因為很多房東都是小房東，也是需要用租金來支付貸款。」

「從法律上說，租客欠下房租不可能會一筆勾銷。而且一旦禁令過了，房東提出訴訟，這個訴訟會跟著租客的。」因此如果真遇到蓄意不交房租的租客，蔡玟慧說即便在有禁令的情況下，房東仍可以先通過法院啟動「非法占有」程序，保護自身權益。

例如當前加州有些縣，允許房東向法院提交驅逐令的程序申請，只不過暫時拿到了驅逐令，可能不會立即執行，等待時間會稍長。但在申請驅逐令之前，蔡玟慧說，房東首先要給租客發出一個「3天通知」，告知租客3天內必須付房租否則就要搬走。當租客不付房租或者違反租約條款時，房東就可以給出這個「3天通知」。但要確保通知是符合法庭規定的格式和內容。

在給出通知後，如果租客還是不給予任何回覆時，房東就可以向法院申請啟動驅逐令的程序。根據加州法院行政辦公室，當房東在填寫好傳票、起訴狀和民事案件表格後，攜帶原稿和備份到法院提交給法院助理，隨後帶回蓋有印章的備份，將其中一份交給租客提供答辯。

她說：「房東要確定與租客有一個合法有效的契約。按照契約，有沒有給租客寬限期、逾期罰款通知？是否有按時寄帳單？租客沒回覆時，是否有跟進？用什麼方式跟進的，地址、聯絡方式有沒有寫？」她提醒說，這過程中的每一步房東都有證據，會對申請驅逐令有利。

不過在送達過程中，她說：「不管告什麼案件，我們一般都不建議當事人自己去送件。為了一個訴訟的案件，與租客打起來得不償失。」而當房東拿到了驅逐令，她說也不要自行驅趕租客：「因為驅趕方也是有一定的方式和規則，房東作為當事人也會有危險，即便在疫情之前，也一般是由執法官驅逐租客。」

此外，她也提醒房東，在出租時一定要簽訂有法律規範的書面租約，避免口頭約定。不僅如此，房東還要熟悉當地的租賃法規，避免權益受損。◇

責任編輯：李欣