撥雲見日商業物業投資

更新 2010-06-24 7:50 PM 人氣 1

【大紀元6月24日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)一提到買房投資，人們首先想到的就是買民用房出租，孰不知投資商業物業可能會帶來更高的收益。

據時代報報導，經過幾年的乾旱後，農場主Leal和Tim Squire-Wilson夫婦想要增加點其它收入，於是5年前他們在墨爾本參加了一個物業投資講座。當時夫妻倆已經在Sunbury擁有兩套出租房，講座結束後，他們下定決心，下一個投資目標應該是商業物業。

「在2005年，市場非常繁榮，民用物業太貴了，投資回報只有2%左右，而那時商業物業的投資回報約5%或6%，這是吸引我們的一點，」Squire-Wilson夫人回憶起當年依然津津樂道，「另一點好處就是長租約，大多數租客一簽約就是兩年，在此基礎上還可以再續兩年。」

Squire-Wilson夫婦花了44萬在Albert Park買了一層樓的辦公室，4年後，這套寫字樓的價值已經漲到70萬。但是，過程中也不是那麼一帆風順，第一位租客租滿4年後搬走了，辦公室從去年10月起就空了下來，接著是聖誕節，前後整整3個月無人問津。Leal Squire-Wilson夫人說，「如果再繼續空置下去的話，我們也許就會把它賣掉。」但Leal對總的投資回報非常滿意，她表示會向想要嘗試不同投資組合的朋友推薦商業地產投資——前提是一定要聘用一名買方代理。「我們不會自己去買，商業物業要複雜得多，不像買住宅房那麼直接了當，需要有專業人士幫你一下。」

Hay物業集團的管理董事Peter Hay先生說，在地產投資者中，只有10%表示要投資商業物業，其實人們需要「摘掉他們的有色眼鏡。」

「在我為客戶制定的投資組合中，表現最好的都是商業物業，它能滿足很多投資者對現金流的要求，而且如果你在合適的地區投資，同樣可以獲得資本增值。」

Hay先生說，商業物業是租客負擔一切支出，包括市政廳的管理費（Rates），這就意味著淨租金回報率在5%—7%之間，相比之下，住宅房的總投資回報也不過是3%—5%。「在一個好地區花40萬買一個小工廠，你會得到6%-7%的淨回報，幾乎是民用物業的3倍。」

商業物業的租約更傾向於保護業主而不是租客，而民用物業恰恰相反，因此一旦租客不按時支付租金或損害物業的時候，商業物業的投資者將得到更多的法律保護。

商業物業的缺點就是貸款銀行通常會要求75%的訂金，資本增值也不像民用物業那麼大。

Hay先生建議首次投資者應該購買用途比較靈活的商業物業。在入門階段，如果可能的話，要買一家小工廠，小寫字間或獨立的店舖。「我喜歡那種在樓下經營生意，樓上住人的店舖，你可能會有兩位租客，兩筆收入，減少了整套物業空置的風險。」

Allard & Shelton是墨爾本一家專門代理商業物業的地產公司，董事Joseph Walton先生說，從去年10月以來，投資者對商業物業的興趣明顯提高了。他相信主要原因是經濟在好轉，另外，住宅房昂貴的價格使投資者開始認真考慮商業物業。

相比之下，住宅房的價格比較容易產生泡沫，因為有太多情感因素在裏面，看中了這套房子就想把它買下來，哪怕在拍賣中多付一筆錢也在所不惜。而商業物業的價格都是客觀的市場價。

商業物業投資的選擇十分廣泛，主要分為工業、零售業和辦公室三個投資領域。價格差別也非常大，比如25萬就可以購買一個50平米的寫字間，但如果要投資市中心豪華的辦公大樓，那就需要1億元以上。

「位於商業區的零售物業投資回報非常高，租約也都是長期的，平均是3-5年，到期後，租客還可以續。即使到期後租客不願意續約的話，要看店舖在什麼位置了，但通常找到新的租客都是不難的。」

「辦公樓的競爭則比較激烈，特別是靠近CBD的，業主為了吸引租客會提供很多好處，比如免租金一段時間，或是按照租客的要求裝修以及增添設施。」

「我認為在墨爾本現在的機會非常好……當地經濟發展比較健康……這對於房地產投資會產生非常正面的影響。」Walton先生說。