【大澳门威尼斯人赌场官网2022年01月31日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李欧综合报导）“美国地产热点：李欧笔记”，先跟大家拜个年！祝大家“虎年”如虎添翼（亿）、洪福（虎）齐天！去年是牛年，美国房地产确实是一个牛市，今年虎年即将开始，笔者觉得房市已经有点像是猛虎出山了，但现在又面临股市跳水，不少股民可能都面临经济损失，这对美国房市来说会有怎样的影响呢？下面我就来跟大家探讨。
寒冬中排队看房
我先从一位脸书的朋友那借一张图给大家看看（见下图），这是1月16日上午十一点，波士顿郊区Natick的一处上市房的Open House，当时温度只有摄氏-11度，但是你看看长长的排队人潮就为了去看房、抢买房。
去年的抢房热已经成为过去15年来，美国成屋销售的最高数量，12月份经季节性调整，全年约有618万套交易。不过，实际上去年12月新冠病毒的Omicron变种出现之后，加上原本的季节性淡季，上市房的数量就非常稀少，所以到了一月份的可售房源数量就非常非常的低，和过去两年相比简直低得惨不忍睹，根据Redfin的数据，截至1月16日的连续4个星期，可售房源比去年同期下降了29%，只有44万5,000套，但是2020年当时有近90万套的数量。
所以，这样缺乏的供应，当然不足以应付大量的需求，我们会看到刚刚那张波士顿郊区抢房的景象也就不足为奇了！从全美房价来看，2022年一开始，上市房要价完全超越前两年，同比上涨了12%，比2020年上涨了约25%。
一月份的最新数据也表明，销售价格同比也上涨了14%，达到了35万8500美元；上市两周就签订合同的比例高达41%，而一年前的同期只有36%；上市一周就签合同有32%，一年前的同期只有27%。
所以，你可以想像吗，冬天都还没有过去，市场上竟然就有大约三分之一的房源，在一周的时间就签订了合同，就是说可能都还没Open House就有买家在竞价了，这对买家来说真的是非常受挫的事，我相信每个买家基本都会经历三次左右的失败才会有可能买到房子。除非你一开始就十分了解现在市场的竞争惨烈情况，简直可以用惊心胆颤来形容了。
欢迎观看视频：利率飙升 美国春季房市会降温吗？｜加州再次热门｜房市泡沫来了？｜历年泡沫原因｜虎年行大运【美国地产热点】第52集
房市泡沫来了吗？
那么现在有非常多的人都在说，因为房价不断暴涨，而且因为股市跳水、通货膨胀问题，美联储要升息，所以现在美国房地产要泡沫了，真的是这样吗？关于这话题，笔者在此前和拉斯维加斯房地产经纪的访谈中也问到他这样的问题，近期Redfin的首席经济学家也说到她的观点，他们的观点大致相同，皆认为现在需求强劲，供给过少，经济面仍很强劲，因此房市可能会走缓，但房价仍是涨价的趋势。
笔者的看法也比较倾向于乐观的发展，虽然最近短时间利率确实上升很多，到1月27日为止的一周，30年期固定型房贷利率平均是3.55%，不过知道长期利率走势的人就知道，这个利率还是处于历史低位，所以它对房价确实会起抑制作用，但还不至于起破坏作用。
另外，从全美经济上来看，失业率和非农就业，都还算表现得不错，美国股市虽然一月表现不佳，但还不是悬崖式的崩跌，仍算是往回修正的曲线，或者是可以看作是把前两年飙升的股价吐一些回来。多数分析师预测，美联储将加速紧缩，今年将升息3次至4次以遏制通胀，最快或许从今年的3月开始。在美联储加息的前景下，投资者开始抛售亏钱的股票公司，包括一些科技股和成长股。
当然，在股票缩水、利率上扬、通胀等因素下，当前买家的负担能力肯定会越来越被压缩，对找房、出价会更加谨慎，也很可能会减少买家数量，因此房市供需的天秤很有机会恢复到一个相对平衡的局面。
那么房价会不会因此也往回修正，也把飙升的房价吐回来一些呢？我认为现在还没到达条件，正如我们上面说的，供需的天秤仍是失衡的，并且投资人也在寻找对抗通胀的产品，现下买房的人已经不像上一次泡沫的原因，乱申请房贷，也不像1980年代末期出现垃圾债券、股市骗局，储蓄和贷款失衡的局面；更不像2000年时的网络泡沫所引发的房市震动。
我综观以上几次泡沫时期的原因，都是归咎于人性的贪婪、疯狂投资，赚到了钱，却还要更多更多，甚至用欺骗的、引诱的方式，导致市场最终得不到实质的支撑面，在虚假的膨胀中泡沫化。至于说今天呢？目前我个人认为，房市中买房的人还是以实际需求的人居多，也就是因为疫情想要搬家的人、首次买房的人，这些投机的人不是没有，只是没那么多，而且总的来说大家在资金面都是相对充裕的，都是寻求可负担房居多的，所以市场是相对健全很多的。
但话说回来，我相信房市终究会有泡沫，只是我现在还看不到，就算明天房贷利率升到4%，也只是把口袋较浅的买家给踢出去，把更符合资格的买家留下。要是我们都是秉持合理、理性买房，任何事情都留有余地，我想这个市场也会更健康的发展。
热门房市的特质
接下来，我们来看一个变化，我们知道新冠疫情以来，加州房市就像受到冷落的后宫妃子，皆在全美各大房市排名中，敬陪末座。但是根据Realtor.com最新的2021年， 12月份全美20大热门房市中——加州有3个城市挤身前十名了！而且，全美20个最热门市场中，其中有一半的城市房价高于全美房价中位数的37万5,000美元。
有哪些加州城市呢？分别是：第五名的奥克斯纳德（Oxnard）、第六名瓦列霍（Vallejo）和第七名圣玛丽亚（Santa Maria）。其中瓦列霍就位在旧金山湾区的北湾地带，奥克斯纳德则是洛杉矶都会区北边的临海城市，圣玛丽亚是位在中加州范围。
加州的圣玛丽亚（Santa Maria），中位数的售价大约是140万美元，是二十大的热门市场里面最贵的城市，第二第三贵就是奥克斯纳德和瓦列霍。根据这份调查可以看到热门房市中不只有可负担的价位，也有较昂贵的城市，可能有几种解释，第一、因为现在竞争激烈，导致名单上的房价飙高；第二、或许买家们可能都听说利率要涨，都急着要买房，所以正在从负担得起的价位，向昂贵的城市来延伸。
热门房市的三大特点
不过，总的来看，美国人还是很在乎买房的可负担性，这些热门房市中，高于全美中位数房价的，都是在一些大的都会区的通勤范围之内的市场。例如，第一名的新罕布什尔州的曼彻斯特市（Manchester, NH），它在2021一共年有8次登上榜首。曼彻斯特是一座拥有11万5千多名居民的城市，位于波士顿的西北的仅一个小时的车程。为何这座城市会这么热门呢？它有三个特质：
第一、它非常靠近波士顿，所以就有比较多的工作机会。第二、在高通胀时期，新罕布什尔州具有无收入税或销售税的优势。第三、曼彻斯特提供了许多美国人在疫情中寻找的东西——有许多户外活动和娱乐活动。
从这里，我们也可以看到一个所谓热门房市的特点，也就是疫情之后大家都在追求的地方，不仅房价要可负担，还要有工作机会或靠近工作机会，最后大家想要有生活空间、户外踏青的空间。看看这次进入榜单的三个加州城市，几乎都符合这些特质或部分特质，不过当然了，要在加州买房往往就要更有钱。#
＊本文是在视频基础上更新内容。
＊声明：本文仅代表笔者观点，无法作为房地产投资获利的保证。各种投资均有风险，投资人或买卖方须谨慎判断，并自负盈亏。
本文刊载于旧金山1月29日地产版
责任编辑：李曜宇
