【大澳门威尼斯人赌场官网2018年11月05日讯】文：赵静晖・湾区地产经纪（专精南湾、东湾）
圣塔克拉拉县（Santa Clara County）房市刚走过第三季度，市场延续了上季度后半段的情况，成交持续放缓。传统7、8月份是暑期淡季，但今年9月份假期结束并没有迎来量价回升，而是继续冷静，库存进一步增长，创近年新高，成交量和价格则持续回落。
Santa Clara房市报告：中位价降，库存增加
和上季度相比，第三季度房价中位价从$1.261M下降至$1.18M，降幅6.4%；库存从1,451 上涨至2,003，涨幅达38%，房子在市场上的周期由第二季度的14天延长到21天，溢价比则从109%下降到102%。虽然各组数据都反映出市场的降温，但是笔者认为，如果就此确定市场已彻底进入买方市场还为时过早。从成交状况来看，如果房子本身地理位置理想，房屋状况和定价相匹配的房源还是能吸引多个买家竞抢。
买家竞抢还存在
比如最近两个月成交的这几套房源，1072 Freestone Ave., Sunnyvale，4房2卫开价$175万，最后售价$202.2万，收到6个offer，溢价$27.2万。再比如19770 Lanark Ln., Saratoga，4房2.5卫，吸引了6个买家竞抢，售价$285万，售出比开价高出$261,112。最夸张的是521 Patrick Way, Los Altos，房子本身 不大，需要装修或扩建，最后一共收到了23个offer，卖了$350万，比开价的$250万足足超出了百万。
买家出手谨慎，卖家开价宜合理
由此可见市场上并不缺乏买家，只是大家出手更加谨慎，更加想找到Good Deal。如果房子本身有缺陷，或者卖家对价格预期过高的话，就没有那么受欢迎了，要么上市两三周无人问津，要么主动降价求售。
从各城市来看，第一季度上涨最多的城市，第三季度下降幅度也较大，主要原因是这些核心城市的房源在第一季度收到了很多非理性加价，造成房价像坐了火箭一样，一周一个价，在目前市场降温的大环境下，再也没有买家愿意为一季度高高在上的竞价买单，出现了成交价的明显回落。
房市的利空消息
纵观过去5年整个Santa Clara房价走势图，明显看出每年的第二季度是价格的最高位，然后第三季度开始回落，到了次年一季度又开始回升，所以目前房价走势还是符合传统淡季旺季的价格走势，并未出现所谓“跳水”的现象。
大环境来看，9月27日，美联储宣布加息25个基点，将联邦基金目标利率区间上修至2-2.25%，这是美联储今年继3月和6月以来的第3次加息，也是2015年12月开启本轮货币政策紧缩周期以来的第8次加息。
利率的升高意味着购买力的下降，这个对房市无疑是一个利空消息。另外中美贸易战升级也对未来两国的经济产生了很多不确定因素。川普（特朗普）移民政策的缩紧，以及中国境内的资金出境困难，都对湾区的房市有着直接或间接的影响。
刚需买家留意出手时机
纵观美国历史房价，有5～7年周期的概念，也就是说房市每5～7年的上升通道后就会有一次或大或小的调整期，然后再次攀升。从2012年开始湾区房价已经历了6年的飞速增长，所以预计未来房价很难再有过去6年那样的大幅增长。
因此，对于投资者来说，要着眼于资产配置和投资回报比，谨慎投资。对于刚需买家来说，现在还是比较好的机会，可以有更多的房源选择，可以有谈判的机会，在年底再次加息前还能锁定一个不错的利率。第四季度11、12月是传统假期房市淡季，房源会逐步减少，所以对房子有需求的买家要积极行动，挑一个满意的房子。对卖家来说，要调整自己的心理预期，制订合理定价策略，加强对自己房子的美化和修缮，争取吸引更多买家。#
千万地产经纪Joyce Zhao赵静晖（专精南湾、东湾）
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本文刊载于旧金山10月27日地产版
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