【大澳门威尼斯人赌场官网2018年11月04日讯】文：王万龙博士・硅谷地产经纪
上期硅谷地产经纪王万龙博士谈到，湾区地产经过几年的强劲升值，从今年6月开始房价却“卡”住了，甚至出现下跌。到底湾区房价真要开始大幅度下跌了？还是只是每年夏秋季节的调整，然后明年又会出现新的一轮上涨呢？以下是王万龙博士的分析。（续接上期）
二、湾区房地产的特别之处
2. 湾区可用土地极速萎缩，开发住宅土地越来越少
那么你可能会问，既然湾区的房地产市场这么好，开发商只需要大量建设新的房子即可。为什么还会出现房子严重供不应求的情况呢？
这里需要简单地说一下，为什么开发商在湾区做不到这一点。我们知道，美国的土地资源已经被分割殆尽，分别隶属于个人、私营机构，以及各级政府部门。开发商如果想开发某块土地，就需要从土地所有者手中买到。但目前一个极其尴尬的事实是，湾区基本上已经没有可供大片开发的土地了。
下面是旧金山湾区的卫星鸟瞰图。除了沿着旧金山湾一圈有一片比较平坦的土地之外，湾区基本上都是被周围的山脉所包围，可供开发的土地少之又少。这就造成了“巧妇难为无米之炊”。所以你常常看到本地很多著名的开发商开发的项目，多数只有几十套或上百套的房子而已。
三、湾区房地产市场目前面临的复杂情况
由于今年湾区房地产市场波动较大，让很多人对未来的房地产市场发展产生了看空的想法。尤其是最近以来，美国全国范围内都感受到房地产市场的趋冷和凉意。湾区当然也不例外。下面我们来看一下这些因素。
1. 房屋贷款利率不断提升
目前湾区30年房屋固定贷款利率在 4.6～4.7% 左右，仍然是历史上比较低的水平。按照美联储的计划，他们未来还有4次提升利息的计划。如果每次按 0.25个百分点提升，则房贷利率将会在提升1个点，利率可能达到 5.6～5.7% 左右。
下面我们看一下从1971年以来美国各年的房贷利率情况。从1971年到2017年的47年间，平均房贷利率是8.21%。其中，加州前3次房价快速增长的1971～1980，1985～1989，以及2000～2006，当时的房贷利率都明显高出6%。
这说明房贷利率对房价的快速提升影响有限。而在1989～1996，2007～2012 的经济危机期间，房贷利率均比其前面繁荣时期的利率为低，但房价依然陷入疲软状态。这说明，决定房价的根本因素是经济发展的状况。只要经济发展良好，房价肯定上升。只有在遇到严重的经济危机时，房子的价格才会真正的降下来。
2. 中美贸易战对中国买家的影响
中美贸易战看起来短期没有结束的迹象。对于湾区众多的买家或卖家来说，中美贸易战究竟对湾区房市意味着什么？会对房市有着什么样的影响？
根据这几年湾区房市的购买情况，据个人经验估计，湾区房地产买家中大约有 60～70%的比例是亚洲人，其主体是中国人和印度人。目前受影响的群体主要是中国人。因为贸易战的影响，从国内转出资金的难度加大了。这样的话，对湾区本地的豪宅市场显然有十分不利的影响。但对于工薪阶层而言，这种影响相对较小，因为工薪阶层很多购买的是普通住宅，他们只需要20%的首付即可。相对来说，转移资金的难度要小不少。
对于豪宅市场来说，毕竟能够买得起的买家不多，所以一直都不会出现哄抢的局面。但考虑到明年有众多公司上市，我相信这个市场在缺少中国买家之后，正常的市场行情依然能够保持下去。
3. 湾区亚洲化趋势
湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这有两层含义：一层是指湾区的亚裔人口的比例逐渐上升，人数逐渐增加。第二层是指亚裔的价值观念将会逐步流行起来。这是因为在目前的新移民中，亚裔占据了很大的比例。
如果从买家卖家的组成分布来说，目前湾区的卖家大多数是白人，而买家大多是亚裔人。卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者。从1950年代开始，因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄，开始卖掉自己的房子，搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市，用他们在湾区房产上积累的财富，去过一个快乐温馨的退休生活。
而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人士为主。传统上，亚洲文化非常注重买房置业，注重房地产的投资价值。中国古语说：“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房，也带动了其他种族的买房投资热情。同时由于昂贵的房屋价格，年轻一代很难通过自己的能力去购买房屋，这样一来，亚裔父母就会倾向于把房子留给自己的孩子继承，而不是上市出售。假如这样，就会导致未来房屋交易量的缩小，从而更加推高房子的价格。
另一方面，由于亚洲人比较喜欢都市化的群居生活，湾区都市人口密度将会越来越大，城市化将会越来越明显，因此也会带动湾区的房价越来越贵。
四、买家或卖家的策略建议
综上所述，我个人对于买家和卖家有一些忠告和建议。如果你是买家，请抓紧时间，利用好年底前的时间，把房子买到手。这将比你明年春天购买至少节省 10%或以上的费用。
根据我过去多年的观察，湾区房地产的行情是，单数年涨得快一些（或跌得慢一些），双数年涨得慢一些（或跌得快一些）。明年是2019年，全年来说，涨幅会超过2018年。
对于卖家，我的建议是尽量把你的房子推迟到明年1月份或以后再上市。你会发现，你的房子不仅好卖，而且还可以卖个好价钱。既然时间也不长了，为什么不好好地享受一下这个年底的假期，与家人共同度过一个美好的节日，同时又能有10%或者更高的市场卖价呢？
如果你有任何买房或卖房的问题或需要，请马上致电王博士。#
湾区房地产经纪
王万龙博士
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本文刊载于旧金山11月3日地产版
责任编辑：李欧
