【大紀元2022年02月28日訊】（大紀元記者易如採訪報導）自去年9月房企恆大暴雷引發地產業骨牌效應後，10月當局開始對房地產鬆綁。今年1月官方數據顯示，部分城市新房價格開始反彈。專家表示，新房價格反彈不可持續。隨著整體經濟下行，未來樓價還可能進一步下跌。

中共國家統計局21日公布的1月份房屋銷售數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.4%，環比上漲0.6%；二線城市同比上漲2.5%，環比上漲0.1%；三線城市同比上漲0.5%，環比下降0.2%。

二手房方面，一線城市二手住宅同比上漲4.1%，環比上漲0.1%；二線城市同比上漲1.0%；三線城市同比下降0.7%。

70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有20個和30個，比上月分別增加3個和4個；環比下降城市分別有39個和55個，比上月分別減少11個和8個。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對媒體表示，1月70城房價環比跌幅處於收窄態勢。

長春某房企經紀秦俊（化名）對大紀元表示，新房價格是在反彈，主要原因是去年政府規定新房價格打折，「去年銷售政策最低可以打8.5折，今年規定最低打9折。消費者感覺這個價格反彈了，實際上是政府的調控運作。」

去年以來，大陸多地下調房貸首付比例，其中，廣西北海、南寧、四川自貢的公積金首付比例下調，重慶、江西贛州也有不少銀行將首套房貸首付比例降到20%。

另有數據顯示，去年10月房地產貸款投放較9月大幅回升，環比多增超過1500億元，其中房地產開發貸款環比多增500多億，個人住房貸款環比多增超千億。

原大陸投行人士鄭義對大紀元表示，目前房價出現反彈有兩個原因，但時間一長都不行。原因一是政策鬆綁給老百姓貸款，拉動起一個小幅上揚，但「老百姓沒有能力去承受這部分加槓桿，因為很多人工作都沒有，吃飯都吃不上，他還能還貸款，所以，這個政策沒用」。

二是，之前限購一刀切導致投機者和剛需者的需求都被限制，現在一下解開鬆綁，「投機者可能想藉此解套，拋房套現，剛需的人可藉著這個時機趕緊買，解決剛需的需求。」

政策鬆綁的原因

鄭義表示，政策鬆綁原因有三。首先，地方政府財政受到很大影響，「因為房地產市場沒有房屋交易，沒有交易量，包括過戶費、轉讓所得稅都收不到了。」資料顯示，2021年，土地出讓占地方政府財政收入的43%左右。

第二，對房地產企業的變相輸血。由於之前政策嚴苛，房地產開發商拿不到貸款，「但是如果是給老百姓放款，老百姓的錢去他的買房子，實際上變相是給開發商提供資金，救房企。」

第三，鬆綁也是無奈之舉，「這一波樓市限購時間從2016年到現在，5、6年了，把市場整個都凍結了，現在鬆綁也是從上到下沒有辦法的做法。」

「天鈞政經」研究員宋維駿也對大紀元表示，由於地方財政收入過度依賴土地財政，嚴控房地產市場帶來了較大的財政壓力，「地方政府救市的意願是存在的。」

民生證券研究院資料，2016年官方重啟2010年首推的限購，收緊週期正式開始。2020年疫情後有一波短暫寬鬆，8月，當局對房企實施「三道紅線」，12月又推出房貸集中度管控。

2021年1月中旬，熱點城市政策加碼開啓新一輪調控，需求端，進一步實施限購限售限價等一系列行政措施。供給端，土地市場出台三輪兩集中新政，土地市場熱度下降。9月，房企恆大因債務暴雷，引發地產業骨牌效應。10月，官方開始釋放鬆綁信息。

二手房及法拍房或反映當前市場實際情況

秦俊表示，二手房數據相對更能反映當前市場實際情況，「二手房去年長春的成交量萎縮得很厲害，然後購房者觀望了很久，也是跌到一定程度了成交量才有所回升，二手房的成交價格沒有回升。我只能说我所在的城市的情況。」

另外，現在進入法拍程序的法拍房也在增加，包括很多流拍的，流拍後二拍的數據也在增加，説明根本沒錢買房，「一拍的起拍價是按照市場成交價7折到8折，二拍按照成交價再降價5.5折到6折，二拍還有流拍，主要是交不起月供，兩會後，由銀行反饋到法院的流拍房越往後會更多。」

1月14日，中央財經大學教授韓復齡在微博發帖，「斷供潮來了，2022年剛開年，四大行已經起訴20萬斷供房主」。根據阿里平台法拍房的數據顯示，全國法拍房的掛牌量在4年的時間裡飆漲近187倍。截至2020年12月中旬，已有超過168萬套法拍房。

新房價格反彈不可持續

秦俊表示，新房價格反彈並不能持續，首先，很多人首付都困難，「長春的新房有的首付分期降到很低，首付正常分成兩年三期、三年六期，但現在整五年十期，十年二十期，這證明很多消費者連兩年三期、三年六期的首付都交不起。」

其次，「現在外企撤資，教培被取消取締，還有中小企業倒閉，跨境電商也幹不了，失業人數增多了，沒錢買房」；再有，「人口的趨勢也根本就維持不了，沒有那麼多的購房者了。」

鄭義也表示，不看好房價持久反彈，房地產靠供給需求來調整，需求下降，房價反彈沒有支撐。「現在房地產開發商資金鏈基本都出問題，沒有錢拿地，導致新房建設比原來要下降。從供給來講，房企供給也在下降，同時收入在不斷的萎縮；需求方面，這波限購、加上疫情和失業的問題，導致以投機為目的的購房者投機積極性被消滅，而投機者減少會導致需求量進一步下降。」

經濟下行 樓價可能進一步下跌

鄭義表示，隨著這波限購的解除，如果投機者大批量拋售會導致房屋供給上升，很有可能導致未來價格進一步下跌。

更關鍵的是經濟活力沒有了，「整體經濟不行，房地產也好不了。現在整體板塊都沒有，教培沒有，網際網路也沒有，外貿也沒有了，旅遊業也沒有了，餐飲業現在也不行了。光靠房地產拉不動，而且房地產企業現在都在大量裁員。」

鄭義表示，中共央行降準、降息等釋放出來的資金，遠遠不夠解決房地產行業目前的債務危機。加上中國經濟陷入惡性循環，「住」和「炒」的需求雙雙下降，樓價大概率還會繼續下探。

責任編輯：林琮文＃