【大紀元2020年08月28日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）上週，儲備銀行暗示，官方現金利率（OCR）將進一步下降，專家們預計，OCR可能會在明年初降至負值，新西蘭人可能很快就會有望以1.5%的房貸利率買房，這會導致房價進一步上漲。最近的一份研究顯示，奧克蘭家庭需要高於平均的收入水平——13萬元、攢10年錢才能買房。
六大原因 利率下降房價上漲
儘管因為中共病毒大瘟疫而導致的警報隔離的影響，截至目前的統計數據還很難反映出真實的房地產市場狀況，但一般來講低房貸利率有利於更多人買房，從而推動房價上漲。
為了應對疫情、盡快恢復經濟，儲備銀行已經大降了一次利率，同時放鬆了對銀行的限制，旨在鼓勵銀行借貸，鼓勵人們花錢，包括買房。
利率下降對於大額貸款者影響很大。比如一筆50萬元的（房屋）貸款，如果利率下降了1％，那麼每年就可以節省5000元的房貸利息，每週可以減少還貸近100元，這對於許多人來說，相當於稅前工資增加了7000元。
Stuff新聞網的山姆·斯塔布斯（Sam Stubbs）認為，有六大原因會令新西蘭房價在超低利率下進一步上漲。
第一，只要不出現通貨膨脹，儲備銀行應該就會盡可能降低利率以刺激經濟增長；
第二，數十年來，因為技術的發展一直在壓低一切價格，所以沒有通貨膨脹發生；並且隨著新西蘭的全球聲譽提高，利率已經下降了25年；
第三，人們對房貸的承受能力正在改善。由於利率處於歷史低點，許多租房者都在考慮買房；
第四，隨著政府大量花錢救助，許多人的工作將會更加安全。這會鼓勵那些希望繼續就業的人，考慮購買自己的住房；
第五，新住房供應量不大，無法對房價造成壓力；
第六，新西蘭將繼續會有移民進入，帶來的人口增長，再加上海外新西蘭人返家；隨著新西蘭對中共病毒的較好控制，會有越來越多的人想在新西蘭定居，這將帶動更多的買房需求。
轉賣住房平均淨賺21.5萬元
根據數據分析公司Corelogic的最新報告，在今年第二季度（4至6月），儘管絕大部分時間全國處於鎖定隔離狀態，大多數房屋的轉售價格仍高於原來購買價格，第二季度的這一比率為96.1％，僅比第一季度的97％略有下降。
二季度賣房的平均收益仍達到21.5萬元，只比今年第一季度最高紀錄的22.3萬元略降，但仍高於2019年底之前的任何時期的收益。
在全國範圍內，達尼丁和惠靈頓賣房獲利最高，轉售價格高於購買價格的高達99%；奧克蘭、漢密爾頓和陶朗加的轉售盈利稍有下降，但也仍達到95%以上盈利。基督城屬於例外，只有約92%的轉售價格高於購買價格。
不過，CoreLogic的高級房地產經濟學家凱爾文·戴維森（Kelvin Davidson）說：「這是房地產市場在封鎖後普遍積極趨勢的又一例證，但由於工資補貼和房貸償付推延，才能讓轉賣房屋的總損失保持如此低。」
「隨著這些支持措施的減弱，預計虧損的轉售在接下來的幾個季度中將會增加」，他說。
奧克蘭人買房 家庭收入要13萬元
根據梅西大學的最新住房負擔能力報告，全國的住房負擔能力在截至6月的三個月中略有改善。這是因為房貸利率較低以及收入水平略有提高。全國房價與收入的比率，從原來的9.7倍改善到9.3倍。
根據房貸經紀人格倫·麥克勞德（Glen McLeod）的說法，如果想在奧克蘭房地產市場上買一套還算可以的住房，准購房者的家庭年收入至少要13萬元，並且要花10年才能攢足首付款/抵押金。
在吉斯伯恩（Gisborne），家庭總收入只需要8萬元就可買房，並且只需要約5年（4.9年）的時間就可攢足首付款。
麥克勞德表示，要買房的人在考慮是否承受得了的時候，不但需要考慮工資收入，還要加上相關費用，包括房貸利率和保險費用等。
「我們不僅要考慮收入，還必須考慮他們必須要支付的保險費、地稅、食物、電力和車輛花費。」有時還需要考慮了其它債務，比如學生貸款或個人貸款等。
新西蘭統計局的數據顯示，全國平均家庭收入為10萬2613元，自2007年以來增長了3.6萬元；但在同一段時間裡，全國的平均房價從2007年8月的38萬1298元幾乎翻了一番，達到今年7月份的73萬9151元。
麥克勞德認為，一對沒有子女的夫婦，總收入為13萬元，才會有很好的機會在奧克蘭買房；但根據QV的數據，在吉斯伯恩，平均房價只有43萬1295元，夫妻兩人的總收入達到8萬元，他們就可以輕鬆地買房。
奧克蘭人買房 首付款要攢10年
Infometrics的高級經濟學家布拉德·奧爾森（Brad Olsen）則認為，為買房積攢預付款的能力，是審視住房負擔能力的一種細微方法。
奧爾森說，按照QV的全國房價中位數73萬9151元計算，20％的預付款是14.8萬元，全國至少有三分之二的地區，年收入需要超過10萬元的抵押金才能買房。
在奧克蘭，購房者需要21.5萬元；在大惠靈頓地區，購房者將需要15.8萬元的首付款；但在最南端的因弗卡吉爾（Invercargill），潛在買家只需要約7.2萬元。
奧爾森說，如果一個家庭把年收入的30％存起來，那麼新西蘭人平均需要大約7.3年的時間，才能攢夠房屋貸款所需要的20％預付款。
按照這個計算，奧克蘭房價中位數為108萬元，在奧克蘭買房要花9.2年攢足預付款；惠靈頓需要7.1年；吉斯伯恩只需要4.9年。
奧爾森說，越來越多的年輕人轉向「爸爸媽媽銀行」，請父母幫忙湊錢，再加上自己攢一些錢，就可以利用現在的超低利率，快點進入住房市場。
在大瘟疫之後，人們的生活成本正在上升，許多人的收入也還不確定。奧爾森說，但因為房屋供應有限，這會給市場帶來壓力。所以「實際上，房價有望繼續上漲或至少保持目前的水平，另一方面，很多人的處境可能要艱難一些。」
責任編輯：筱康
