Tuinstra-Davis經紀團隊訪談錄

2015年投資紐約豪華市場前景

程木蘭

更新 2015-02-10 2:24 AM 人氣 31

【大紀元2014年12月30日訊】隸屬於道格拉斯·艾麗曼 (Douglas Elliman)經紀公司的Tuinstra-Davis團隊，是專營曼哈頓豪華公寓的明星團隊。在接受記者採訪時表示，現在是投資人進入紐約豪華市場的好時機。房市正處於景氣循環的上行走勢；開發商看好市場前景，紛紛投入大量資金建設高端豪華公寓；而美聯儲(Fed)利率維持低位，相較於波動性大的股市，紐約不動產算是相當穩當的投資。

道格拉斯·艾麗曼不久前剛與倫敦經紀公司萊坊國際(Knight Frank)達成長期合作協議，目的不外是搶食全球豪宅市場。而紐約許多開發項目正日益迎合外國買家的需求。國際買家的選擇既有能夠擁有天際線景觀的摩天公寓樓，譬如曼哈頓中城的One57、公園大道(Park Ave)432號；也有附帶酒店服務的知名品牌「酒店公寓」，譬如下城的公園廣場(Park Place)30號四季公寓(Four Seasons Residences)；還有毗鄰高線公園(High Line Park)那些造型奇特的公寓樓等。

Tuinstra-Davis團隊自金融危機前即從事地產經紀，在紐約這個民族大熔爐裏歷煉多年，練就多元文化思維，處事極為開明，善解人意，精於梳理買家需求設計投資方案。以下是Justin Tuinstra與Glenn Davis兩人接受記者的採訪內容。

曼哈頓東91街333號Azure頂層公寓戶, 標價620萬美元。(Douglas Elliman網站)

問：對2015年紐約豪華市場的前景看法。

答：2014年紐約房市景氣轉好，有超過3,000套新開發公寓戶上市。而2015年預計新推出的公寓數將增加一倍，尤其是高端豪華公寓相當受歡迎，需求仍然強勁。

再者，紐約土地價格上漲、房貸利率仍處歷史低位，市場普遍預期美聯儲明年5月前不會加息。開發商將盡可能銷售更多的公寓戶，以求最大回報率。

One57 由知名設計師設計，三臥四個半衛生間的公寓擁有中央公園和曼哈頓中城景觀，標價3890萬美元。(Douglas Elliman網站)

問：相較於洛杉磯、舊金山，或是倫敦房市，如何說服國際買家投資紐約地產？

答：業界有將紐約視為投資的「安全天堂」(Safe Haven)說法。相較於其他城市，著名地產評鑑專家米勒山繆(Miller Samuel)也認為，紐約地產是最安全、最穩當的投資地。若急需資金周轉，曼哈頓房產平均上市60-90天即可找到買家。這讓投資者能很靈活地運用資金。

近一年多來，曼哈頓奢華市場不僅吸引中國買家，也吸引許多來自俄羅斯、巴西、中東等不安定地區的富豪，他們都想將財富泊放在安全的地方。

米勒山繆(Miller Samuel)評鑑事務所的報告數據顯示，曼哈頓各類住宅第三季平均售價較去年同期增長了18%，至168萬美元。若將房價頂端10%的區段定義於奢豪公寓市場，奢華公寓漲幅更大，第三季平均年漲34%，至725萬美元。

One Madison 頂層超大型複合式樓中樓，居住面積600平方米，標價3750萬美元。(Douglas Elliman網站)

問：能否分享一個你們協助中國客戶購買紐約房產的案例？

答：曾有一位居住在新加坡和上海的華人客戶，第一次嘗試投資紐約地產，本想投資一戶，我們建議他趁當時2011年市場還處於谷底時購買兩戶，也因此爭取到與開發商大幅讓價的空間。交屋後不久，公寓就租出去，使客戶投資立即得到回報。隨後幾年，投資期限到期了就又再加碼投資紐約其它不動產，回報率也逐年增加。我們重視與客戶建立信任的朋友關係。

問：能為國際買家提供甚麼服務，尤其是華人買家？

答：我們團隊已在曼哈頓建立起穩固的圈內網絡，與開發商、貸款融資、地產律師、會計師等各環節均有紮實的業務往來，為的是要與與國際買家建立直接而長遠的信任基礎。

國際買家總是擔憂市場的不確定性，即便有預測的數據報告，總還免不了風險。據我們的了解，中國買家最在乎的是投資安全性，長期持有需有保障，而且要有良好的市場流動性，容易脫手轉賣。

接待來紐約的國際買家，我們會根據個別投資人的需求，如投資金額、投資期限、風險偏好、報酬率等，量身打造適合的投資方案。

更重要的是，我們會從頭奉陪客戶到底。客戶到紐約找到合意的公寓戶是最容易的部分。當要簽約，客戶諸多的考量與當地規定都攤在談判桌上時，是最艱難的時候，我們會在旁提供協助、諮詢。即便成交後，我們還會提供招租協助。

隸屬於道格拉斯·艾麗曼 (Douglas Elliman)經紀公司的Tuinstra-Davis團隊的靈魂人物Justin Tuinstra與Glenn Davis。(Douglas Elliman網站)

問：如果有客戶打算拿出500萬美元投資紐約地產，你們會怎麼建議？只投資一套高端豪宅還是分散投資多套公寓？

答：如果有投資者計畫投資500萬美元，投資期限是2-5年，我會建議分散投資多套公寓。其中有一套3居室公寓，這類戶型需求一直很強勁，很好出租，也容易轉售套現。另外，可以選擇新發展社區的公寓戶，如哈德遜園區(Hudson Yards)和上東城預計2016年完工的第2大道至東116街地鐵線沿線，增值潛力大。