【大紀元6月11日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)人們可能很難想像，現在澳洲墨爾本市區近郊一些昂貴的地區曾是最不受歡迎的地方。時過境遷，當年破落的勞工區現在炙手可熱，昂貴得不可思議。這種轉型在英文中叫作「Gentrification」，中文翻譯就是「低檔地區高檔化」，這在當前是一個非常時髦的詞，廣泛被城市規劃者，社會評論員和地產代理使用。但不是所有的地區都能經歷這樣漂亮的轉型，有的地區已經完成了，有的地區正在轉型過程中，有的地區永遠也不會有這樣的過程。為什麼會這樣呢？下一個轉型的地區是哪些呢？本文將對此簡要地做一番解析。

歷史回顧

據時代報報導，當維多利亞和愛德華時代輝煌的日子結束後，為了躲開工業化和城市開發的影響，墨爾本富裕的居民都離開市中心，搬到寬敞、綠樹成蔭的東區居住。他們走了以後，在Carlton，Brunswick，Fitzroy和Richmond留下了很多古典式的房子，就成為窮人、勞工階層和新移民的家。

二戰以後的很多新移民也是開始在市區近郊安頓下來，等熟悉了環境之後，就搬到較為寬敞的中郊去了

後來，市區近郊，如Port Melbourne，Footscray和Abbotsford便成為工業和製造業中心，在這些行業工作的工人都在附近的小村舍居住。

到了1970年代，墨爾本開始經歷主要的經濟轉型，製造業被轉移到海外，或是搬到城市的邊緣。

據研究，第一個發生轉變的地區是Carlton，那是在1970年代。
「住在那裡的學生意識到古典舊式房子的價值，紛紛在Carlton買房置業，當然，也是因為價格低。現在動輒身價上百萬的梯形別墅在那個時代是最便宜的。」Charter Keck Cramer的研究員Robert Papaleo先生說。

與此同時，保護和修復古跡的運動開始興起。澳洲的歷史很短，像這種古典式的老房子就成為歷史文物，得到保護，使得Carlton的梯形別墅身價大漲。

後來，藝術家，商人，餐館老闆也被吸引來，因為租金底，文化氛圍相當活躍。

一個地區的房價如何變動，居民的結構起了很關鍵的作用，Port Melbourne就是一個很典型的例子。人口學家索特（Bernard Salt）先生說，「在過去150年裡，Port Melbourne一直是一個勞工階層聚集的區，碼頭工人們在這裡工作和生活。」

「但是就在21世紀伊始，新一代開始用不同的眼光看待這個地區。」

於是，破舊的工人木屋被拆掉了，取而代之的是豪華的海邊住宅和高品位的公寓樓。

很多居民驚喜地發現，原本廉價的住房突然身價百倍，紛紛售房獲利。但也有居民發現，一旦離開了這個區，要想再進來真是很難，甚至連租房都租不起。

「這裡再也不是傳統的工人區了，而是一個高檔的地方，吸引著年輕的專業人士和富裕的DINKS（Double Income No Kids兩份收入沒有孩子）前來居住。他們喜歡這裡距離City近，又靠著海，欣賞海景非常浪漫。」索特先生說。

然而有利就有弊，一個地區的轉型不可避免會產生弊端，在這方面Port Melbourne也很典型。轉型開始的時候，當地的居民成份非常多樣化，有移民、藝術家、專業人士、老年人等等，但隨著房價不斷上漲和普遍的高消費，長期居民被排斥在價格的門檻之外紛紛搬走。一個地區如果沒有穩定的居民，就很難形成好的人文環境，未來的發展潛力也會大受限制。

地區轉型和房地產市場

地區轉型，不管是好是壞，在過去10年裡是推動墨爾本房價上漲的關鍵因素。Wakelin物業咨詢公司的董事Monique Sasson Wakelin女士說，在轉型的地區買房然後出售，是獲得資本增值的最好辦法。

「如果一個買家能成功的挑選一個即將發生轉型、或轉型剛剛開始的地區，選擇合適的物業類別，恰當的裝修，將來房價和需求的增長都會非常猛烈。」

這當然需要有洞察趨勢的敏銳眼光，知道哪些區將要發生或正在轉型中，轉型已經完成的地區就不要再考慮了，因為在這樣的地方找到一座古典式的老房子就像大海撈針一樣難，而且價格已經漲得太高。

「接下來，人們要向市區的西面和北面去看，找那些與轉型的地方有類似特徵的地區。」Hocking Stuart的行政長官Nigel O’Neil先生說。