【大澳门威尼斯人赌场官网10月31日讯】房市热潮转战商用不动产，相较于住宅产品买气趋冷，商办、店面买气依旧热呼呼。而值得注意的是，随着产业外移，薪资水准不见明显提高，买气逐渐趋冷，住商不动产企划研究室调查大台北地区忠孝、信义、天母、公馆、西门等商圈后发现，许多商圈出现集中化、M型化危机，黄金商圈炙手可热，但次级商圈转手性与空置率双双攀升。住商不动产总经理林倩表示，这样的变化值得想要进入店面市场的消费者多注意。

大台北地区商圈可以依照租金与来客数分为一级与二级商圈，一级商圈包括忠孝、信义、公馆、天母、西门等，其中表现最优异的莫过于忠孝东路SOGO起的忠孝商圈，捷运带来大量的过路客之外，原本百货公司林立的东区就已经是开店者的一级战区，住商不动产台北顶好店陈成政店长指出，忠孝东路商圈算是台北市相当精华的区域，进驻率高，租金居高不下，市场上也少有物件出售。与去年相较，店面空置状况下降，但轮动速度似乎有增加的状况，特别是许多连锁品牌的进驻，一方面以租金优势强压不具知名度的品牌，另一方面也出现了“前手未搬空，后人已进门”的特殊状况。

信义商圈由于信义计划区内百货公司林立，产生了相当大的磁吸效应，对于邻近的店面来说，许多小生意在消费者预算有限的状况之下，纷纷应声倒地。住商不动产台北世贸店副理林沛慈表示，店面的价格随着房价波动确实有成长，租金表现相对弱势，加上银行贷款趋严，除非店面本来就有人承租，不然属于高单价的店面询问度相对较低。而到了通化街一带，店面相对较热，今年租金有喊涨之势，也让许多挺不住的商家纷纷求去。与其他商圈相较，兼具转运站及学区型商圈的公馆商圈，由于来客量高，店面经营相对稳定，这一两年间没有太大的变化。

而与其他的商圈相较，公馆商圈多了书卷味与学生气息，个性化、年轻化的服装受到相当的喜爱，许多巷弄经营的个性化小店仍旧生意兴隆，整体来说，在公馆商圈只要是价廉物美，通常可以经营相当长久，商圈的变貌也不较其他商圈快速。而正因为这些原因，加上公馆商圈的店面数较少，近一年来店面价格屡创新高之外，店面租金也至少成长一成以上。而主打年轻族群的西门商圈，虽然买气有趋缓，但在万华、大同两区都市更新议题不断发酵的同时，前景相当看好，看中更新议题询问者也相当多。而到了士林商圈，虽然房价涨了约10%，但租金却没有成长，连带空置时间也被拉长，空置率虽成长，但还维持在一成以下。

属于第二级商圈的内湖、敦南、民生、天母商圈，这一年来变化颇大，住商不动产天母西路店林学良店长表示，近一年来，天母商圈店面在租金与售价并无太大变动，店面空置率却持续增加，原因在于一方面天母的房东多具有雄厚经济实力，店面空置一年半载影响也不大，而天母商圈属于社区型商圈，周间来客量少，但店租却与工商型的忠孝商圈不相上下，对于某些业种来说相当吃紧，加上越来越多的业主以银行为首选，银行开在同一条街的结果，造成下午三点半之后整个商圈空荡荡，长期来说，对商圈并不是好事。

而传统的敦南、民生、内湖商圈也有转淡的状况。传统型的敦南、民生感受相当深刻。住商不动产台北敦南店经理宋高鹏表示，近一年来敦南商圈店租未成长，售价小幅起涨，压低店面投报率，因此影响买气。而在店面汰换上，服装等业种较不受到冲击，但餐饮等自行创业的小资本店面如果没有特色，很容易做不久，这也是近一年来空置率有提高的主因之一。

而在民生商圈，近一年来租金与房价都未有明显成长，但由于买气趋弱，店面去化时间拉长，加上消费力不若以往，许多店家宁可结束营业，整体来说，周边店面空置率约在一成左右。而内湖商圈虽然因为捷运兴建本来买气就受到影响，加上近来消费力不若以往，做不下去的店面趁早结束营业，空置率大幅提高。

与住宅产品相较，店面产品一般贷款成数会比一般住宅贷款来得低，约在6～7成左右，加上目前银行核贷趋于保守，在贷款成数受限，加上利率又节节攀升的状况下，住商总经理林倩建议想要介入店面市场的消费者应准备较宽裕的自备款；此外，在租金报酬率的计算方面，应以1年10个月的月租来计算房价较为安全．同时，除非三角窗店面，否则10～20坪小店面的需求将比20坪以上的中大型店面来得更佳。◇(//www.dajiyuan.com)