【大澳门威尼斯人赌场官网2024年09月19日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者张原彰台湾台北报导）中央银行19日召开第三季理监事会，政策利率按兵不动，但调升银行存款准备率1码（0.25个百分点），并祭出史上最重的打炒房措施，包括取消名下已有房屋者的第一户房贷宽限期；还有把第二户购屋贷款成数降至五成，且实施地区扩至全国。
央行总裁杨金龙表示，国内信用资源往不动产倾斜的情况严重，坦言这是“困难的决定”，“现在让大象转身，太快会让它跌倒，但又不能太缓慢。”
升准不升息 加码第7波房市管制
此次央行理监事会的决议，祭出第七波选择性信用管制共有四大措施：
第一，新增规范自然人名下有房屋者的第一户购屋贷款不得有宽限期。
第二，自然人第二户购屋贷款最高成数由六成降为五成，实施范围从特定地区（六都及新竹县市）扩大至全国。
第三，公司法人购置住宅贷款、自然人购置高价住宅贷款及第三户（含）以上购屋贷款，最高成数由四成降为三成。
第四，余屋贷款最高成数由四成降为三成。
再祭新一波打炒房措施，杨金龙坦言，这是困难的决定，“央行在第七次选择性信用管制上所花的时间跟心力，远高于第一至第六次的加总。”
杨金龙：不动产贷款集中度严峻
杨金龙说，全体银行不动产贷款占总放款比率(不动产贷款集中度)居高，在本年8月底为37.5%，接近历史高点之37.9%，“但这次的情况，比历史高点还要严峻。”
他说，国内信用资源正在往不动产倾斜，而且倾斜幅度大，在2018年至2024年8月间，国内银行总放款成长47.5%，而不动产成则有近六成的成长，其它企业投资等放款仅有四成。
《银行法》第72条之2规范银行不动产放款比率上限30%，杨金龙说，目前达到26%以上的银行已有21家，且多是大型银行，另外，信用资源集中在不动产会排挤到生产事业的实质投资，对经济成长也带来风险。
另外，杨金龙说，日本房地产泡沫跟美国的次贷风暴都有一项共通点，当时经济情况佳，各界普遍认为房市会持续飙涨，且那时主管机关认为市场会有效率的自动调整，“但最后房市在上去之后急垮下来，日本跟美国都有共同情况。”
杨金龙说，台湾现在也预期房市会一直往上涨，且经济情况不错，这已经形成了一种氛围，且认为银行对房贷的授信标准确实有“松懈”的状况，如果很多银行都有放贷标准下降的问题，出现松懈，“那可能就很危险。”
杨金龙说，“在这个特殊的时期，要用比较严肃的措施，向市场放出讯息，让市场冷静下来。”他进一步说明，市场有些时候是非理性的，且房市跟其它市场不同，很常是上涨之后“硬着陆”，因此认为要在适当时机进行管控协助“软着陆”。
至于这次“史上最重打炒房”政策，会不会伤及无辜？他说，没有完美的政策，这次堵的范围很大，将密切观察影响无辜的状况严不严重、范围大不大，“适当的时候，会做排除条款。”
调升存准率 盼银行放款更严谨
谈到银行限贷的状况，杨金龙说，在去年底已有银行触及银行法第72条之2的警戒值，在年初时已有银行现贷的状况，在今年中类似案件越来越多，因此央行在8月底找银行“喝咖啡”。
杨金龙谈到，近期的限贷的问题，在社会中出现很多抱怨，但这之中可能有半数是投资客跟炒房客的抱怨。他认为，银行基于法规限制停止收件，很多人转往其它银行，又遇到银行审核量能不足，因此放款延后，有些银行也采以价制量的方式，“如果是针对投资客、炒房客，这是很正常的问题，也给他们一个课题，知道贷款不是那么容易的事。”
另外，央行调升银行存款准备率，抽银行的银根，是否家种限贷的问题？杨金龙强调，银行有足够资金，“只要把给炒房客的资源，挪到首购、都更、危老与社宅、企业购建自用厂办，他们的资源仍绰绰有余，而提高存准率也有助于让银行的贷放更加严谨。”
谈到34家银行向央行提出的未来一年“房贷降温计划”，杨金龙说，正在逐渐检视当中，将考虑银行的资间归魔、营运特性与结构，如果有发现不符合道德劝说的状况，会要求银行进行调整。
未来是否调整利率 观察2指标
央行这次决议政策利率按兵不动，央行重贴现率、担保放款融通利率及短期融通利率，分别维持年息2%、2.375%及4.25%。杨金龙说，国际已经朝宽松货币的方向发展，联准会（Fed）虽然在19日调降利率2码，但他们的利率水准还是偏高，“这可能是台湾还有的紧缩机会，而房地产这块的紧缩则是无庸置疑的。”
杨金龙说，未来是否调整政策利率，将观察两大指标，首先是通膨问题，假如还是在1.5%~2%之间，台湾的利率还是会维持较高的水准，如果降到1.5%以下，才可能进一步调整利率水准。另外，还会视主要经济体调整利率的速度，如果他们调降速度快，央行可能会跟着调整。
他说，目前政策利率已经跟16年前一样高，后续如何做？考量重点除前述的通膨、主要国家货币政策动向外，还会看量中国经济下行风险、地缘政治问题，特别是美国大选结果，以及气候变迁与净零碳排等影响。
至于台美利差的问题，杨金龙说，新台币汇率由市场决定，央行扮演的是延缓新台币升值与贬值的作用，会做适度的调节，“如果新台币真的要升值，央行也不会出手阻止。”
专家：换屋等3族群无一幸免
谈到央行重拳打炒房，住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨分析，将抑制自疫情以来的过热房市。她说，央行的作法比外界预料得更加严苛，同时藉由将自然人名下有房屋的再购者重新定义，在此规范下，换屋、多房、建商全都无一幸免。
徐佳馨说，近期交屋的民众恐将无法顺利交屋，同时房地产市场将在第四季进入严苛考验，价格预估也会出现修正。
她说，此次出手同时使出“断金流”与“锁喉”两大绝招，成屋市场作为海啸第一排，受创最深，预售市场交屋将被打乱，同时也会直接冲击现在销售中的预售案。加上明年开始的大交屋潮，市场恐怕得经历一番腥风血雨。
大家房屋企划研究室公关主任赖志昶认为，从过去建照与使照量体推估，自2024年起新案市场将进入近年来最大“交屋潮”，因此央行再次锁紧各行库水龙头，将促使部分周转不灵的投资客低价卖出，有助于缓解目前新案市场上供给不足问题。
信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，央行已经发现市场氛围一直预期房市往上，风险快速提高，因此出重手一方面在资金面管控，一方面也让看涨房价氛围降温，现在除了首购、都更危老与企业投资兴建厂房不受影响，其他房贷要申请已经不是那么容易。
谈到第二户购屋贷款全国上限5成，曾敬德表示，对于一些六都与新竹外的区域，尤其有科技业投资题材的，就会造成冲击，另外，有些预售要交屋的，可能一次也不只买一间，自备款成数又增加的状况下，只能赶快筹措资金或者还能换约时转手，新的管制措施势必会造成冲击。
责任编辑：吕美琪
