【大澳门威尼斯人赌场官网2022年10月27日讯】 （记者李扪心综合报导）根据一份最新的房地产负担能力报告，首次购房者在截至9月底的情况，比三年前同期更糟，住房负担能力比三年前大幅下降，尽管房价下跌对此有所抵消。
房地产财经网站Interest.co.nz 本周发布的住房贷款负担能力报告，自 2004 年以来一直逐月跟踪首次购房者住房负担能力的主要衡量指标。最新数据清楚地表明，首次购房者现在的负担能力比三年前更糟。
而且，首次购房者的情况不仅是只稍微恶化了一点，他们在今年 9 月购买自己房屋的机会，也大大低于 2019 年 9 月。
房贷利率飙升是负担能力恶化主要原因
这种变化的最大驱动因素之一，是房屋（抵押）贷款利率的大幅提升。
尽管利率并不是房地产市场的唯一驱动因素，但它们是最重要的驱动因素之一，因为大多数房地产交易都是高杠杆的（首次购房者押金少于20%）。因此，利率的变化，无论是上升还是下降，都会对借贷水平和房屋价格产生直接的影响。
2019 年 9 月，各大银行收取的平均两年期固定抵押贷款利率为3.50%，而目前该数值已经升至5.47%，整整相差了约2个百分点。
而且在接下来的 20个月里，储备银行持续下调官方现金利率；直到2021 年5 月，官方现金利率创下历史最低的0.25%，而平均两年期固定利率，也达到2.52% 的历史低点。
但从那以后，官方现金利率就进入持续上升的模式，房屋贷款利率也随之急剧上升。到今年 9 月，各大银行的平均两年期固定利率已经高达5.47%，而且它很可能在此基础上继续上涨。
超低的房屋款利率助长了一波非理性的繁荣，席卷了全国的房地产市场，直到2021 年 11 月，全国低价房价格达到了67万元的峰值。
从那时起，尽管利率上升令低价房价格下跌至今年9 月的 61.1万元，但与三年前相比仍上涨了19.1万元（+45%）。
这意味着购买低价房需要支付的20%押金，在2019 年 9 月，需要8.4万元；但到 2022 年 9 月，这一数字已增加到12.2万元。
而且，这还意味着首次购房者所需负担的房屋贷款金额，从2019 年 9 月的33.6万元，增加到 2022 年 9 月的48.8万元。
此外，更高的利率，令首次购房者需要为相应的房屋贷款留出的金额，从每周348元增加到638元，房贷支出涨幅高达83.3%（20% 的押金除外）。
收入增长跟不上房贷偿付上涨
首次购房者的收入，也没能够跟上房屋贷款成本的大幅增长，这令情况更加糟糕。
这份住房贷款负担能力报告，跟踪了25-29 岁全职工作夫妇的合并税后工资中位数，发现在2019 年 9 月，一对夫妇每周可以拿回家 1685元；到 2022 年 9 月，一对夫妇的收入增加到了每周 1832元，每周只增加147元，涨幅仅为8.7%。
与他们每周需要为房屋贷款支付额外的290元（有20% 的押金）相比，工资的增长差得太远。
另一种看待这些数据的方式，是计算偿付房贷金额占家庭实得工资的百分比。在 2019 年 9 月，以20% 的首付购买的低价房抵押贷款偿付，将吞噬典型首次购房夫妇实得工资的 20.7%；但到 2022 年 9 月，这一数字已升至 34.8%。
所以，无论从哪方面看这些数字，在过去三年中，首次购房者的地位都大大恶化。
更令人担忧的是，上面引用的所有数据都是全国的数据。在奥克兰、怀卡托、丰盛湾、惠灵顿和尼尔森/马尔堡等房价高的地区，首次购房者的处境更不乐观。
例如，在奥克兰，以20% 的首付（16.4万元）购买低价房的抵押贷款偿付，将占25-29 岁人群实得工资中位数的46.1%；在丰盛湾，这个数字也高达40.1%；而在怀卡托、惠灵顿和尼尔森/马尔堡等地区，首次购房者偿付房贷的金额，也都占到家庭平均收入的35%以上。
这不仅使买房变得困难，而且使年轻家庭的平均工资无法负担。
5个地区房价在过去10年上涨超200%
根据房地产数据研究公司CoreLogic的最新数据，在过去10年里，全国有多个地区的房价上涨了超过200%。
其中，丰盛湾的 Kawerau地区的房价，在过去10年涨幅最大，达到260%，平均房价从 2012 年 9 月的11.8万元，上涨到今年 9 月的42.6万元。
南怀卡托地区紧随其后，房价涨幅达到249%，房价从 2012 年 9 月的13.5万元，上涨到今年 9 月的 47.3万元。其中Putaruru的房价，在6个月前，曾经高达70万元，尽管目前已经降到54.1万元。
玛纳瓦图/旺格努伊Manawatu-Whanganui 的 Horowhenua地区，是10 年来全国第三大价格涨幅地区。该地区的平均房价上涨了213%，从 2012 年 9 月的19.5万元，上涨到今年 9 月的 60.8万元。
该地区的中心莱文（Levin），因为卡皮提高速（Kapiti Expressway）和最近的Transmission Gully 的开通，都在其中发挥了作用，因为它们开辟了通往惠灵顿的高速车道，让通勤变得更加容易。
过去10 年中房价涨幅最高的五个地区中，还有惠灵顿地区的South Wairarapa地区，和玛纳瓦图/旺格努伊的 Rangitikei地区。
其中Rangitikei 的平均房价，从 2012 年 9 月的15.2万元，上涨到今年 9 月的46.7万元，上涨了208%，而 South Wairarapa 的平均房价，则从28.3万元，上涨了 205%，至86.3万元。
相比之下，在2012 年至 2022 年间，全国平均房价上涨了136%，从41.4万元，上涨到97.7万元。
CoreLogic的首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森（Kelvin Davidson）表示，这 10 年期间掩盖了已经发生的许多周期，但房价涨幅最大的地区的价格，都比其他地区便宜得多。
他说，这些更实惠的价格和更低的基准利率，意味着他们的房价比奥克兰等价格开始就较高的地区，有更大的自然增长空间。
“但与主要城市中心相比，它们都是较小的省级地区，人口较少，经济驱动力也较少。因此，尽管它们的房价上涨幅度很大，但它们也可能更容易受到房价下跌的影响。”他说。
责任编辑：筱康
