【巧用房产退税经之七】利用居家生意房产新类别（Resimercial）减税

更新 2017-02-25 1:27 AM 人气 14

【大澳门威尼斯人赌场官网2017年02月25日讯】资产可分为几大类别，如房产（物业）、股份、固定利息和现金。就房产这一资产而言，就可以细分为几个类型，如工业、商业、偏远地区和民用住宅。

本专栏一系列文章探讨如何使民用住宅作为部分生意资产，来获得税费抵扣。需要注意的民用住宅涵盖诸多类型，如：空置土地、独立房、排屋、复式房、多住宅区、联排楼房、别墅、单元房、公寓楼，高楼公寓楼、顶层公寓（Penthouse）、阁楼、仓库改建房、永久性停驻的可移动房屋（permanent park homes）（简易棚、房车等，船屋（houseboat）等。

尽管以上房屋类型都可以在居民区找到，但是也有例外，如：一座具有古老特色的房子转换成商务套房（professional suites）。当然民用建筑主要是住宅用途。但是当你决定运营一个小生意时，运作方式和办公地点有很多选择：在家，或办公室、工作室、工厂亦或作坊，还可能是现场工作（如专业承包商、表演艺术家等），也可以是移动业务，或工作场所是农场、市集、花园、葡萄园等。

上述这些情况中，只有四类：居家生意、现场工作、移动业务、农田园林劳作，才可以使用自己的家作为生意的主要“商业地点”。也就是说，如果你有办公室、工作室、工厂或作坊，无论你偶尔还是经常性地在家工作，税务局都不把你的家视作你生意的工作地点。

我想提醒大家的是，如果你的家是你生意的主要商业地点，而你的业务通过了税务局的“利息扣除测试（interest deductibility test）”，这意味着你有权申请此处房产多年的税费抵扣，包括：部分贷款利息、水费、市政管理费（council rates）以及房屋保险、建筑折旧费、甚至更多。

但一般会计师不建议你申请房屋贷款等税费抵扣，因为他们恐惧物业增值税带来的麻烦，这使得我们很多人每年损失了数以千计的居家生意的正当税费抵扣。

这里，我谈到的房产类别可称为“Resimercial（Residential/commercial）”，它的特征是：

‧ 物业外观、设计以及建造都以居住为目的；

‧ 市政府划分的地区物业（Zoned residential）；

‧ 任何房屋类型；

‧ 出售这类房产时，可免除消费税（GST）。但须在出售时申请消费税，然后根据税务局的利润计划（GST margin scheme，也称差额方案）减免消费税；

‧ 几乎所有的澳洲地方政府对居家生意或居家职业的种类没有限制；

‧ 多数市政府对居家生意中用于商业用途的建筑面积并无限制；

‧ 通常的商业房产税可以依据现行税法申请减免；

‧ 商业用途的房产所产生的物业增值税会被减免，因此非商业用途的房产的物业增值税不会受到实质影响；