【大紀元8月26日訊】幾年前一名海歸回國時，看不懂中國房子的面積，把中國公寓的一百二十、一百五十平米換算成他比較熟悉的平方英尺後，忍不住大呼一聲，中國的公寓房真大，簡直和美國兩層樓的排屋（Townhouse）差不多、甚至更大。後來他好奇的去看了一些號稱一百二十平米的房子，發現其真正的使用面積估計也就是九十多平米而已。

建築和使用面積的差異

在中國買賣房子時，面積計算以建築面積論，其中包括外牆、走廊、以及公寓內的「分攤面積」。也因此，在中國還有一個「得房率」的名詞，亦即實際使用面積和建築面積的比例。好的建築的得房率在85％左右，差的可以低到75％，現在得房率在80％就算不錯了。海歸的直覺沒錯，建築和使用面積的感覺差異就有那麼大，由於國內外定義的不同及設計的差異，房子面積居然有20％的差別。

有人或許說，國情不同，在中國大家都這麼算，買房時每家都遇到同樣的問題，也許就不是問題。這話說的不無道理，入鄉隨俗嘛！但人們也應該記得，在與國際社會「接軌」時，20％的差距就不是一件小事。國內時不時的有經濟學家說，中國某地居民人均居住面積，超過了某些發達國家的標準，云云。也許這些經濟學家應該給國人一個更準確、更有可比性的數字。

其實呢，如果中國的房地產問題只是尺寸有別這樣的誤差，得房率的大小等問題，那問題還就好辦了。真正的問題不在於此，人們在計算「得房率」的同時，往往忘了真正的想一想，我們究竟「得房」了嗎？真正得到的是什麼房？

儲蓄到要挾式炒房的轉變

在中國的房地產市場，泡沫已經膨脹到大多數人都不確定其未來走向的程度。炒房的形式，今天已經從洗錢和團購式的炒房，過渡到福利和儲蓄性的炒房，再發展到轉移風險和要挾式的炒房。

銀行貸款和股市分流之外，樓市當今還有大量的刺激內需的資金在滲透。明眼人指出，中國老百姓實在可憐，那麼高的儲蓄率之下辛辛苦苦省下來的錢，在醫療、教育和養老之外，全部被房地產的巨獸所吞噬。中國農民血液裏熱愛土地、依附於土地、做夢都想著「一畝地二頭牛」的願景的本質，決定著人們不管價位多高，不管買了什麼，也要把自己的名字和一塊土地、一棟房子結合起來。有說中國百姓如今的購買力是被恐慌裹挾的，真是一針見血。

當今的中國人可能不真的相信每一方土地都有個土地爺坐鎮，但地產市場上一個個「地王」被製造出來時，開發商、地方官、銀行等要員賓主觥籌交錯、把酒言歡，在政府的授意下產生地王，隨後又產生樓王，過後百姓們才覺得，腳下的土地真的好像不是他們在「當家作主」。

國企買國土最後坑了誰？

北京建工集團最近以二十億元獲得今年最大的限價地——王四營鄉。該地塊位於朝陽區王四營鄉，規劃建築面積七十一萬平米，限價商品房面積五十萬平米。算下來，該地塊商品房地價為四千元╱平米。按限價商品房定價七千四百元╱平米算，地價占到售價的一半多。

王四營鄉的最終價格高得出乎人們意料。表面上，這似乎說明中國的房地產行業競爭激烈，土地供應緊張。但真正值得人們關注的，是參與競價的七家企業全部都有國企背景，民營企業了無蹤跡。怪不得房地產業「國進民退」的說法甚囂塵上。

中國百姓不喜歡「地王」，他們不喜歡在房地產價格上趕超「世界先進水平」。因為百姓們清楚，地價漲房價一定跟著漲。企業也不喜歡「地王」，因為誰都想低成本拿到土地，然後低價銷售，這樣賣得快、資金回流、利潤實現得快。剩下的得利者，就只有地的賣主、中國政府了。

在這類事件的背後，專注於房地產價格的人們似乎忘記了一點。這些土地原本是誰的呢？如果是國家所有的，現在它們又被國有企業「買」了去，這是什麼意思呢？國企買國土？左手的錢進入右手，這裏面藏著什麼藥、這交易的最後究竟坑了誰呢？

如果土地是真正國有、亦即全民所有的，用來建經濟適用房、限價商品房的時候，土地的成本就應該為零。中國公民應該像東歐人民那樣，擁有國有土地屬於自己的那一份兒，有那麼一個九百六十萬平方公里土地的十三億分之一。如果土地是真正國有的，有價轉讓、賣出時，賣地的受益就應該每位國民一份，每人自己的那一份應該可以用來購買自己的經濟適用房、限價商品房。如果做到這一點，按朝陽區王四營鄉地價占房價一半的原則估算，成品房的價錢就不該那麼高了，應該只有目前的一半。

土地不私有最後肥了誰？

顯然，中國百姓沒有從土地價格的飛漲中得到好處，反而為此嘗盡了苦頭，不斷的要為此買單，為此付出自己畢生的儲蓄。國有企業競購國有土地的荒唐事件一再發生，除了給中共的高官、高官的子弟、以及投靠他們的可恥文人以權謀私的機會之外，實在難以有合乎天理和人情的解釋。

中國問題的複雜性在於，人們甚至都不能寄希望於公共知識分子了。因為許多人發現，在有關經濟的辯論中，經常是經濟學家在一方，公眾輿論另一方，經濟學家和大眾在風車大戰。

如果這事發生一、兩次，是因為百姓不懂經濟，這還好說；如果每次都這樣，房市、股市、GDP、失業率、人均收入、人均住房面積，每次經濟學家都在幫助公眾輿論的反面說話，就不得不讓人認同經濟學家是純粹的代表著既得利益集團的結論了。

最近有人認為，金融海嘯救了中國的地產商，這話說得有道理。有了金融海嘯，政府大搞公營投資，放寬銀行信貸，上半年貸出的七萬億款項流入房地產市場，地產商的資金問題得到解決。老百姓呢，為復甦中國經濟不得不背上新的財政負擔，而壟斷的利益呢，又一次被既得利益集團搜刮了一成。◇

本文轉載自新紀元週刊第134期【商管智慧】欄目 (2009/08/13刊)

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