【大紀元7月6日訊】彭躍年先生作為現代房地產公司的東主和Broker，不僅房地產的銷售經驗非常豐富，同時，因為具備房地產開發建設的施工經驗，在給客戶選擇房子的時候，經常從施工的專業技術角度為客戶把關。在狩獵法拍屋時代，由於經常遇到被破壞的房屋，那麼這種專業經驗就顯得非常重要。今天我們非常幸運，來給大家曬曬專家肚子裏面的「寶貝」。這可是很多買家都不知道的經驗啊。

保暖與熱效率問題
　　
買房的時候，通常有一個細節，這個也不是用肉眼可以看出來的，一般要求提供一年或者幾個月的冷暖氣賬單。一年比較好，因為有春夏秋冬的問題，主要是電與煤氣賬單，電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。這是一個參考。目前大部份的建商用的保暖材料就是玻璃纖維，它的保溫係數通常有個數值，我們通常叫做R-VALUE，就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少？夏天的時候，是不希望外面的熱氣進來，冬天的時候，不希望外面的冷空氣進來，不希望裏面的熱氣流失。現在我們這種材料的保溫性只有12-14,這是符合國家標準的，這是及格的水準，最優的水準是28，現在也有這種材料面市，各個工廠目前正在努力降低成本。目前正在醞釀一場牆體的革命，新的保暖材料推出之後，可以實現節能60%。

地下室的乾燥與防水
　　
很多看房有經驗的人，有的時候會發現有的房子推開門之後，會有一種霉味撲鼻而來，這種味道很難聞；第二種方式，就是我們用肉眼觀察，同時用手去觸摸，就是看地面是否有水汽，是否感覺潮，比較濕；第三種方式，看是否有水進來過的痕跡，就是水漬。如果這個房子曾經漏水，這種水漬會永遠在那裏。在地下室施工的時候，需要有一整套的技術處理方式，一個是外牆的防水，另外，還有一套帶孔的管道；一般水都是向地下滲透的，對地基的侵蝕非常嚴重，一定要保護地基，地基周圍的水一定要疏通排泄出去，只有有效地把水排走，又有防水的措施，這個地下室才是乾燥的，地下室的乾燥非常重要，因為不僅僅是發霉的問題，最主要是關係到房子的壽命，因為這會影響到上面的木結構。

怎樣的戶型才是理想的
　　
明亮是非常重要的一個標準，大廳要明亮，廚房要明亮，不是說開燈以後的明亮，而是在自然光線下，房屋的窗戶要大。一樓與二樓的廁所，最好也要有窗；根據我們對成交記錄的跟蹤，通常一樓比較開闊的房子，這樣的戶型比較容易銷售。這樣的房子你將來想出手的時候也是比較容易的；二樓的過道給人的印象也是很關鍵的，上了二樓以後，光線也要好；客戶普遍不願購買那種上了二樓像鉆山洞一樣的房子，一直需要開燈，一是不利於節能，同時心情上也是比較容易受不好的影響，人們普遍還是有趨光性。
　　
主人房的朝向儘量安排在南面。一般獨立房不可避免都有兩個車庫，面積達到400多平尺，我們儘量避免主人房正好在車庫的正上面。原因就是，車庫是非採暖面積，下面沒有冷熱空調，就是冬冷夏熱，尤其是冬天，車庫上面的房間會比開同樣空調的地方低兩到三度，很多客人都做過這種實驗。尤其暖氣是打到上面去的，而冷源卻來自腳下，而且車庫的頂是沒有做隔熱保暖的，讓人感覺非常的明顯；另外，車庫門的開關會有比較大的噪音，影響到主人房的休息；現在的建築商，通常在車庫上面放置次要房間，比如說衛生間和衣帽間，也有的時候放「贈送房間」,通常是個娛樂的房間，或是個斜屋頂甚麼的。按照現在設計，車庫上面沒有東西，就完全把車庫移出去；因為好的地段，地價比較貴，通常和鄰居之間的空地很小，所以車庫只能放在正前面。如果不是這個原因，可以要求建商把車庫放在側面，這樣，房子的正面造型就會更好看一些。

地毯與地板的權衡
　　
木地板的造價通常比地毯要高一些，對於中下檔次的房子，建商只是在入口處放一方塊地板。一樓的進廳與過道，家庭成員集中的地方，經常走的地方，如果在一樓這些地方安裝地毯，就會磨損比較嚴重，時間長了就和周圍的地毯顏色不協調了。地板在這些方面就會好很多，除了陽光經常曬的地方會變色，其他的耐磨損程度都會比地毯好。而且地板便於打理和清潔，不會像地毯那樣滋生細菌和藏污納垢。一樓鋪地板，一進門會感覺非常清新親切，非常高檔。
　　
地毯容易積累灰塵。灰塵來自甚麼地方，每天冷暖氣空調是一個非常重要的來源。雖然空調用過濾網，但是還是有很多沒有過濾掉的塵土。凡是安裝淺色地毯的人就會注意到，每一家沿著牆，在地毯上就會有一道黑印，這個地方是吸不到的地方。地毯也有很多好處，它比較軟，舒適性好。家裏孩子或者老人如果不小心碰到或者是跌倒，就不會有問題；同時樓板走起路來比較安靜，加之樓上基本上較少人走動，也非常乾淨的。

面對油煙問題
　　
中國無論南面還是北面的人，做飯都是油煙很大的。那麼保護廚房不被油煙侵蝕，就是一個非常重要的問題。油煙問題處理不好，如果充滿油污的住房將來拿到市場上去賣的時候，買房的人不一定是中國人，就會感覺非常不好，對房屋的價格大大地打了折扣。體現房子衛生的，第一就是廚房，第二就是衛生間。
　　
解決油煙問題有兩個方面，第一個，就是把排煙的管道通到戶外。不是像美國這種在室內循環。美國的抽油煙機是用絲網過濾的，只是定期洗絲網；而且是就地循環，據說是乾淨的空氣又排到了室內來了。——這種方式是不適合中國人的烹飪方式的。第二，就是要選擇大功率的、可以吸油的抽油煙機，必須是針對中國廚房設計的。通常在定製新房的時候，要告訴開發商我們華人需要的抽油煙機，可以和建商談判，要求建商給予安裝適用中國廚房的抽油煙機。建商要確認該產品品質過關，可以給予品質保證期。否則出現問題，如出現火災等，建商可能因為你私自更換住宅設施而要求免責。

主人房在一樓、二樓之權衡
　　
通常年輕的夫妻喜歡二樓的主人房，除了舒適外，而且視線很好，景觀好。但是年紀大的老人們則較喜歡在一樓設主人房。如果你早上忙三火四突然忘記甚麼東西，你可能就要樓上樓下走上幾次，這對上了年紀的人來說，確實是個沉重心理負擔。甚至有的年紀大的人乾脆買一樓的房子，有地下室可以，但是一樓帶地下室。對面臨退休的人來說，他們不喜歡整日上上下下的。而且一樓的房子還會比較節約空調與暖氣，沒有二樓挑空空間。一樓相對來說，佔地面積要大，視野也會更加開闊，所以也有客人喜歡買只有一樓的房子。如果年輕人喜歡二樓，家裏又有老人的，建議要挑選樓下有大臥室的、有全衛浴衛生間的房型。這樣老人可以在一樓洗澡，比較方便。如果家裏是三代同堂，這個選房條件是盡孝的基本考慮。 ◇

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