【大紀元7月24日訊】在前文介紹過的房產法拍程序中，不良貸款抵押的房屋產權最終轉移到抵押貸款的所有人。通常貸款所有人是銀行，而銀行是一個金融機構，不是房地產管理投資公司，獲得的法拍屋最終必須銷售出去，然後用收回的貸款，重新放貸。在這個過程中，貸款所有人在不同的時間點上，可以以不同的形式售出沒收來的房產。最普遍的方式有：法拍前賠本拋售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale）、法院拍賣（Court Step Sale），銀行拍賣（REO, Real Estate Owned by Bank），政府HUD和VA房產拍賣等。

法庭拍賣（Court Step Foreclosure Auction）

這是實際的法拍步驟，是房屋所有權真正轉到債權人名下必不可少的法律程序。也就是上文介紹的法拍程序中的第五步。在喬治亞州，每個月的第一個星期二叫「超級星期二」。這一天，債權人委託法拍律師把不良抵押貸款公開出售給願意當場支付現金的投資商。由於這一程序通常是在法庭外的台階上進行，所以有了一個專用名稱叫Court Step Foreclosure。

在法庭拍賣之前，標的房產必須依法在當地報紙上連續公告四周，聲明如果下個月的第一個星期二之前，銀行沒有收到抵押貸款的還款，該房產將被法拍。在報紙上刊登的詳細法拍公告中，你可以看到哪一家銀行擁有哪些房產的抵押貸款、欠付的合同金額、以及房產的地址、法律描述和法拍律師的聯繫方式等信息。

在「超級星期二」，通常約有幾百投資人和旁觀者聚集在當地法庭的門前，等待他們感興趣的房產進行競標。各大銀行委派的律師也聚集在此。拍賣現場各類人員混雜，初次參加的人會感到很混亂；但經常來參加法庭拍賣的交易者，則能輕易找到所關注的標的。各家律師所通常有好幾名律師在現場，他們會在法庭入口處張貼其拍賣的房產，讓投資者了解他們感興趣的房產是否還在拍賣名單中，以及具体由哪一位律師處理。

根據當地縣郡的規定，拍賣在9點或10點正式開始，投資者圍在自己感興趣的房產的代理律師周圍，各律師同時宣讀自己代理的法庭拍賣房產的法律文書，和報紙上登出的公告相似。競拍價從房產所有人欠銀行的貸款本金數額開始。競拍結束後，競價獲勝者需當場支付現金，通常是以現金支票的形式。「現金當場支付」是法庭拍賣的獨特之處，即使你要求「給我5分鐘，我去銀行取現金支票」，也不允許。律師可以認為你資金不足，而轉向報價第二高的競標者。當然不同的州規定不同，有的州如北卡，就允許10天的期限籌措資金。

在法庭拍賣程序中，大量沒有被投資商競標購得的房產，最後也被稱作「售出」，即該房產的所有權正式被轉到債權人名下。

整個法庭拍賣的程序簡單明了，但是通常也只有很少的房產能通過法庭拍賣真正出售給新的房主，其原因將於下期為您分析。(待續)(本文由金達房地產 BOB YANG提供)(//www.dajiyuan.com)