【大紀元7月11日訊】不良貸款抵押的房屋產權最終轉移到抵押貸款的所有人。通常貸款所有人是銀行，而銀行是一個金融機構，不是房地產管理投資公司，獲得的法拍屋最終必須銷售出去，然後用收回的貸款，重新放貸。在這個過程中，貸款所有人在不同的時間點上，可以不同的形式售出沒收來的房產。最普遍的方式有：法拍前賠本拋售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale）、法院拍賣（Court Step Sale）、銀行拍賣（REO, Real Estate Owned by Bank），美國住房與城市發展部HUD(Department of Housing and Urban Development)，或退役軍人事務部VA（Department of Veterans Affairs）所有的房產。

法拍前賠本拋售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale）

這是在房產被法拍，即債權人獲得房產所有權之前，由房主和債權人一起參與的銷售方式。當房屋所有人一、兩個月無法支付房貸，並意識到遲早得失去他們的房子時，他們便開始考慮賣房。這時房主委任的房產經紀人，會推荐這種賠本拋售的方案，即通過與債權人協商，在啟動法拍程序前，以大大低于市場價格、往往也低于應還貸款本金的價格售出。

這種方案一旦成功，可以使房主避免被取消抵押房產贖回權，最大好處是房主仍能夠維持他們良好的信用記錄，開始他們新的生活；另一方面，銀行也可以避免房屋法拍過程中的昂貴律師費用、經紀人佣金和房屋維護、保險等費用（在房市走低的情況下，收回後常常最終還是賠錢售出），省去繁索冗長的法拍程序，盡早收回大部分貸款，重新放貸。所以，成功的法拍前賠本拋售，是雙贏的解決方案。
下面舉個例子說明。

大衛在 2005年以100％貸款買了一套價值15萬美元的房子，他與銀行的貸款協議中，每月還款本金還得非常少，所以他欠銀行的本金還有將近15萬美元。現在他失業了，又沒有任何儲蓄，沒有能力再償付其抵押貸款，而由于房價低迷，這房子現在只值12萬美元。由于知道自己肯定會失去房子，他讓房地產經紀人盡快將房子賠本拋售，以免被銀行法拍，從而保持良好的信用記錄，方便未來申請租賃或再貸款購房。通常，經紀人會同銀行協商取得60天的銷售期，在此期間內經紀人甚至可能以低于當前市場價值12萬美元的價格出售房子。盡管銀行至少要損失3萬美元，也通常同意承擔這些損失，讓房子盡快出售以避免進入法拍程序，否則最終可能還得便宜售出，加上法拍期間的各種費用和房市的繼續走低，損失可能還會更大。

儘管如此，在現實操作中，很少有在期限內圓滿完成的法拍前賠本拋售，每10筆中可能最多只能成功2筆。主要原因如下：

1．銀行反應遲緩，回饋時間過長。法拍前賠本拋售不僅要求當前房屋所有者同意銷售價格及其他條款，還需要得到銀行的認可。而銀行必須雇專人對此房產進行全面評估從而了解其真實的當前市場價值後，才能啟動議價。專業的全面估價一般需要一到兩周。同時，銀行還要征求房產經紀人對房屋價值的意見（BPO），因為經紀人是房屋的最終銷售人，他們的意見和感覺往往最接近現實，最重要的是他們能大概預計未來30到90天的市場狀況。而房地產評估者則更注重從歷史價值來估測當前價值。

在綜合兩者對此房產市場價值的意見後，銀行的資產管理經理會根據其能承受的損失程度，來確定此房的銷售底價。但是由於銀行內部的資產管理人手不足，難以應付突然降臨的「法拍屋風暴」，再加上銀行的層級制度，這種決定通常需要2到3周才能做出。這意味著銀行需要至少1個月（常需2個月）才能確定房屋的底價。到那個時候，房主可能已經連續3個月未付按揭，而不得不進入法拍程序了。當然，也有一些經紀人和銀行緊密合作，積极催促銀行的資產管理經理盡快確定房屋價格，從而在進入法拍程序前將房子成功售出。

2．房屋的新買主不能一直等到銀行作出價格決定，交易在進入法拍程序之前就失敗了。一些房產經紀人把賠本拋售的價格標得很低，以吸引購買者。但是由於不得不長期等待銀行的反饋（1到2個月），大多數購買者會失去耐心，或是由於不斷新有房屋上市，去參與其他交易，還有可能因為財務狀況的改變，使得他們放棄交易。

3．房產的其他未明法律事項也會使交易失敗。如房產歸屬權不清，或有因為拖欠稅款或其它費用而引起的債務扣押權等等。(本文金達房地產 BOB YANG 提供)
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