美國房地產法拍程序與銷售過程系列(五之五)

政府機構所有的法拍屋

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【大紀元5月17日訊】政府機構所有的法拍屋是美國住房與城市發展部(Department of Housing and Urban Development,簡稱HUD)所有的房產,或退役軍人事務部(Department of Veterans Affairs,簡稱VA)所有的房產。

美國聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration,簡稱FHA)是一個致力於促進美國民眾房屋所有權的政府機構。一些低收入或信用記錄很差的人申請不到傳統的貸款,聯邦房屋管理局便通過為銀行貸款提供擔保來幫助他們。美國住房與城市發展部(HUD)是FHA下屬進行操作的一個官方機構。如果FHA擔保的貸款人違約,FHA則要替他們向銀行支付欠款,贖回房產,交由HUD公開拍賣。VA房產與此類似,是退伍軍人事務部為退伍軍人購房提供擔保後,因貸款人無力償還貸款而收回的房產。

這類房屋的特點是允許購買者以很低的首期付款購買住房,通常允許他們只付房屋價格的3─5%,甚至零首付。政府的這種政策帶有社會福利保障性質,而低首付自然導致較高的還貸違約率。

第一,當這些購房人遇到支付困難時,由於他們在房屋上的投入很少,因此不會像支付了10%到20%首付的貸款人那樣去努力保住房子。

第二,在當前下跌的房地產市場中,這些房屋所有人放棄房子反而更划算,他們在房屋上不擁有、甚至是有負的淨資產。如果房價已經跌到少於他們抵押貸款的本金,房子售出後,為了付清貸款,他們在過戶時還得倒貼一筆錢。這和市場處於上升期時完全不同,那時房屋所有人可以輕易的通過出售升值的房屋賺上一筆。

第三,當初滿足申請FHA或VA貸款條件購房的人,大多數收入很低或信用記錄已經很差,他們在不景氣的經濟環境中更容易違約。與銀行持有法拍屋一樣,HUD和VA也由於沒有足夠的人力和經驗管理、營銷房屋,只能依賴當地房產管理公司和經紀人幫他們出售這些法拍屋。

HUD建有一個完備的網上競拍系統(www.bidselect.com)出售房子。它作為促進美國民眾住房所有權的政府機構,要保護購房自住的人不會因為競爭不過房地產投資商,而喪失購買住房的機會。所以,HUD的競拍系統給予購房自住者優先的競拍權,而投資商則排在其後。一般HUD房屋上市後的前10個交易日,只允許購房自住者競拍。如果沒有人競拍或是出價太低,才輪到購房投資者。如果價格還是達不到HUD的最低保留價(不公開的),它則會降低最初公佈的要價,再競拍一次,同樣,購房自住者再優先競拍10個交易日後,才輪到投資者。這個程序會重複進行直到房屋被售出。

上世紀中國一直在流傳美國老太的神話。一個中國老太與一個美國老太在天堂見面了,中國老太省吃儉用,租房子生活,死之前才能買得起房子,但沒住上幾天;而美國老太年輕時就先從銀行借錢買房,然後每月支付房貸,等死的時候,房子貸款也還完了。對比看的結論是中國老太太傻了,不知道借錢消費,或者,中國的金融市場太落後了。但這個故事有太多假定前提,才能得出美國老太比中國老太聰明的結論。如果美國老太沒有一個穩定的收入支還房貸,或者房子不會持續漲價,可能的結果則是美國老太去天堂時,留不下一套房子。現實中的次貸危機就把這種可能性清清楚楚地顯露給我們。

取消抵押房產贖回權,又稱法拍,發生於房屋所有人開始還款違約,然後債權人通過法律手段獲得抵押房產的所有權,最終將其出售給公眾。在法拍發生之前,原房主可以委託房產經紀人進行法拍前賠本拋售,以保持良好的信用記錄;如果經過法庭拍賣,不能售出給投資者,則由債權人承受房屋產權,再通過REO出售程序或公開拍賣會的方式,賣給新的房主。法庭拍賣在債權人取得實際房屋所有權之前進行,要求當場或短期內現金支付;而REO出售程序和公開拍賣則在債權人取得實際所有權之後進行。法拍屋最終再次售出的時間持續越長,銀行所要承擔的律師、維修、銷售等費用越高。但銀行的虧損主要還是由於房價走低,法拍的抵押房產在銷售之後仍不足以償付貸出的本金。
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