【大紀元5月12日訊】作者簡介：余俊毅先生，華信貸款公司（Reliable Mortgage Funding Corp.）總裁，13年貸款專業經驗。諮詢電話 678-775-6868。

房貸三要件：收入、信用和頭期款

房貸要考慮三個因素：收入、信用和頭期款。當然是頭期款放得越多，就越容易獲得通過。信用是非常重要的，要求一年以上的信用。要拿到最好的利息，信用要達到740分以上。如果是頭期款放得很少，信用又比較低，那麼利息就會比較高一些。現在貸款門檻比較高，各個方面的條件都看得嚴格一些。你能夠貸款多少錢？你所有的負債不能超過你每個月薪水的一半。就是你的本金、利息、地稅、保險，再加上所有的債務每個月的支持，不超過一半，整體情況是這樣，但是具體是根據個別案件而有所不同(case by case)。

以前的貸款種類很多，有查收入的、不查收入的、半查收入的，但是目前的貸款，99%都要查收入了，沒有太多的選擇性。除了正常的查收入之外，Hard Money Lender 要求沒有那麼多，但是他要求你頭期款要放得多一點，比如30-40%，但是利息就很高，這個有點「高」利貸的味道。Conventional Loan 最低可以交5%的頭期款，只要在20%以下，就要交按揭保險，放得越少，貸款保險越高。如果貸款本金已經低於80%，就可以打電話給銀行，讓他們把貸款保險拿掉。

新計劃：重新貸款比例可達105%

在房價大幅度下降的情況下，總房價已經低於可以貸款比例的總額，因此重新貸款變得無法操作。比如，因為房價下降，如果你當初買的是20萬的房子，首期款是4萬，貸款16萬，如果房價降了4萬塊，總房價變成了16萬。而你的貸款總額就是16萬，重新要貸款就要100%了。100%的按揭貸款，這個本來是不可能的。而且你還有按揭保險。現在出臺的重新貸款項目，可以允許你貸款105%，這樣就解決了這個問題。這個計劃非常優惠，原來沒有按揭保險現在也沒有；即使是重新貸款比例增高到105%，如果你有10%的按揭保險，那原來你的按揭保險是多少，現在還是多少。如果有二次貸款的人，你是屬於一次貸款和二次貸款混合的方式，即CLTV，兩個合起來的百分比，可以無限提高，就是說可以高達150%、200%。這些計劃是政府推動的，用來幫助想要重新貸款、但是不夠重新貸款條件的這些人，使其避免進入法拍房的狀態。這個計劃是針對按時交按揭款，信用比較好的貸款者。

最新消息：投資限定放寬到10處房產

就在上週之前，投資客包括自己的使用的房子在內，如果你需要貸款的話，可以拿貸款的房產只能有四處。但是現在這個條件放寬了，包括自己的房產在內，可以拿到銀行貸款的房子可以增加到了10處。對於投資者來拿房產的按揭，其貸款條件要求更高：頭期款要求通常要25%以上，信用要740分才會有比較好的利息。不同的房子有不同的利息。這個要具體和貸款公司聯繫。投資的房地產多了，要算清楚，自己還有很多預備資金，一旦收不到房租的時候，你可以支撐一段時間，現金流就非常重要。

不合標準的法拍屋是不能貸款的

要注意，法拍屋的狀況不是很好，如果銀行對你的房屋的評估報告出來之後，銀行認為這個房屋不適合人居住的話，銀行不會給你貸款！比如房屋的屋頂破了，蓋了一塊帆布，再比如房屋的窗戶沒有了等等，只要銀行認為沒有到達被認可的標準，銀行就不會給你貸款。這種情況下呢，等於說是你花了錢在銀行貸不到款。買法拍屋有一個無從著力的地方在於，銀行現在賣房子不願意花任何錢去修理；對於買家來說，銀行必須在修理之後，才能貸款給買家；而買家在沒有買到手之前，又無權修不屬於自己的房子。一個不願意修，一個沒有辦法修，你的case就卡在那裏，動都動不了。有的銀行會把破損的法拍房修整好，再去銷售，但是現在大部份銀行不做這樣的事情了。購買法拍屋的投資者最好事先將房屋的破損情況與貸款公司說清楚，實現預估風險，否則有可能貸款貸不下來，但是錢卻花出去了。

你一定要知道的房貸技巧

*短期內太多人調你的信用，就會降低信用分，因此不要找太多的貸款公司給你服務。
*剛來美國剛剛開始工作也可以拿到貸款，不是一定要兩年以上。
*錢在你的戶頭兩個月，才算是你的錢！因為銀行怕你的首期款是借來的或者是在洗錢。
*你有很多現金不想讓別人知道？你可以用贈予的方式交付首期款。一定金額的贈予是不需要交稅的。
*找一個信得過的貸款公司給你出具一個證明，這是賣回收房的銀行通常要求的。
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