【大紀元4月27日訊】法拍房投資的選擇
主講嘉賓：蔡雅美女士 (亞特蘭大國際不動產公司負責人，近30年亞特蘭大房地產經驗)
觀點：最佳購買階段是在兩次拍賣之間
現在大家的目光都集中在法拍房上，實際上，法拍房有幾個程序。在喬治亞州根本不用上法院告債主，債權人在三個星期廣告之後，下個月第一個星期二就可以在法院門口拍賣，絕大部份情況下，都是債權人把房子拿回來。當然這法院門口拍賣的時候，一般人也可以去買，可是你沒有辦法知道房子的真正情況是怎麼樣的，風險比較大，當然有一些有經驗的老手是專門在這個階段來購買；在經過法院拍賣之後，作為債主主要是銀行或者貸款公司收回了房子通常都是交給經紀人來銷售，我個人建議在交給經紀人之後這個階段，投資者出手購買比較好一些。因為在和銀行寫契約的時候，我通常會寫：7-10天，我們會排專業人士去檢查，去檢查比如結構問題，如果我們檢查的結果不滿意，我們可以把這個契約廢除掉，這樣投資者就不會有任何損失；如果到了下一步，幾十個房子都到一起來競標，不太可能去檢查房子，無形中這個風險就比較大，而且競標過程中，會把價格無意中拉高。因此，選擇法拍房最好是找經驗豐富的房地產經紀人最好。
主講嘉賓：張素媚女士 (全美亞裔房地產協會主席，Re/Max Great Atlanta 董事/東主)
觀點：好學區的拍賣房，出手一定要快
亞特蘭大哪裏都有拍賣房，一開始在南部城區裡面，都是一些投機者買的房子，在兩三年前甚至一年前買的，他們首先租出去，但是預見已經不行了就拍賣；但是近來的，一些好區域的大房子，也有了一些Foreclosure, 雖然不是很多，但是一直都會有，比如在Duluth, Suwanee都會有，可是很少；當你看到時候，就要趕緊把握時機。
說起拍賣房，大家都想去auction, 但實際上，直接去參加拍賣，如果你的經驗不是很豐富，沒有什麼好處，尤其是在beat的時候，大家都是很積極的beat、beat、beat, 結果價格就會高起來，這樣對大家都不是很有好處。這些房子在法院出來之後上市，如果是很好的房子很快就會賣掉。因為銀行對自己房子的市場也不是很瞭解，尤其是外地的銀行機構，90%的房子都不會調整價格，他們都是聽本地房地產經紀人的專業意見。比如說，銀行他們經常來問我們這個房子要賣多少錢，那我們就會跟他們講，現在市場上的狀況是怎麼樣，所以價格應該如何去制定。因此，這樣房子的價格就會非常好，比如50萬的房子，你30萬就可以買到，但是這樣的房子很快就會賣掉。
如果是自己住的話，購買拍賣房要在好的學區，我們中國人更喜歡住在北部。但是，如果是投資的話，在Atlanta市區內買也是很好，那裏的房子在1萬元以下都可以買到的話，你隨便500元租出去，這個房子在一兩年之後就是淨賺了。
主講嘉賓：魏一鳴先生 (資深地產專家，終身百萬經紀俱樂部會員)
觀點：在投資之前，要規劃你的租客是誰
無論對於首次置業者還是投資者來說，現在都是個買方的市場，議價有一定的空間。對於華人市場來說，一種是User，一種是Owner，另外一種就是Investor。對於第一的置業者，不要覺得價格便宜就去，一定要看發展潛力。法拍房無非兩種，一種是他的Credit 不好，所以就斷頭走人；另外一種情形是什麼呢，因為你的房價一直都是落、落、落，比如說你當初的房子是25萬，現在房子落到了18萬，而貸款還有19萬，人家就走掉了。
對於投資者而言，以我個人的意見，亞特蘭大不同於西岸那些很多華人居住的地方。所以有一句話說，華人多的地方，房地產跌的幅度就會比較小。為什麼這麼講，華人就是要買房地產，「有土斯有財」這個觀念比較重，而且華人比較注重儲蓄，還是有錢啊。無論大陸、臺灣還是東南亞，來到美國第一站就是在西岸，所以作為一開始就來亞特蘭大的人，除非你有親戚、有地緣，否則美國那麼大有50州，為什麼跑到亞特蘭大來？他一定有他的關係。
因此你做住宅市場的投資，你租戶的對象還是在主流市場。你不太可能預見你的同胞是你的租客，但是你在加州在紐約，就完全不是這樣，他們甚至把車庫都改了，還是可以照樣租出去。因為那邊人多，但是你在這邊就不行。而且這邊還要考慮投資的社區是否有某種規定，限制房子內居住的人數。如果你把房子隔成七八間，外面的車子一大堆，弄不好業主委員會都要去告你。當然有人在BUFORT HWY做投資，有人也做得不錯，他們是用床鋪來分，而不是用房間，這樣也會賺到錢，但是你也要考慮你管理的難度。而對於西岸剛來的人，他一開始一定要租個地方啦，作為過渡，當他熟悉環境了，他有可能就要買了。在過渡期間勢必如此，但是在我們亞特蘭大這樣的機會就不是很多。
投資在不同的區域，就是意味著不同的租戶。主流社會的租客以租House為多，一般是一戶一家，最多一戶有兩個人，而這些人他現在租，是因為他現在信用不好，或者是他的首頭期款還沒有；而墨西哥裔的可能是幾個人住一間，在管理上麻煩一些，而且房子的損耗會比較大。
(//www.dajiyuan.com)
