【大紀元4月12日訊】美國房地產法拍程序與銷售過程系列（五之一）

房地產法拍程序

作者簡介：
楊遠航 (Bob Yang)，1996年赴美，獲MBA 學位和計算信息系統管理碩士學位，曾於美聯儲銀行和醫藥諮詢公司工作。於2005 年成立Bob Yang Realty，從事亞特蘭大地區房地產投資和代理銷售業務，是「房地美」（Freddie Mac）和美國住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）的指定經紀人。

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房地產法拍程序從房屋所有人無力償還其每月應付的抵押貸款開始，抵押貸款的所有人（通常是銀行，有時也是個人或是公司）將採取一系列步驟，依法剝奪原房產所有人的產權，重新處置並最終將其出售給新的所有人。

法拍的具體操作細則和時間表，依各州法律有所差別，但概念和大體程序在全美則基本相同。無論是自住還是投資，只要一個房產所有人連續3個月沒有償還抵押貸款，便啟動了法拍程序。下文將以時間為序，介紹法拍的全過程。

1．如果你有一個月沒有支付月供，通常是在過了當月15號之後──債權人將通過信件或電話的方式，對你善意提醒。

2．第二個月沒有支付月供──債權人會給你打電話，詢問你拖欠還款的原因。
你一定要接他們的電話，向債權人解釋你的現狀，以及你打算如何解決還貸問題。這個時候，你如果支付一個月的還款，還可以避免連續拖欠三個月貸款的情況。

3．第三個月沒有支付月供──這時，你會收到一封債權人的來信，通知你拖欠的貸款數，並給你30天期限最後還清。這封信叫作「督促信」（Demand Letter）或是「催款通知」（Notice to Accelerate）。如果在指定日期前，你還不支付拖欠的月供或是沒有和債權人達成協議，債權人就會開始取消抵押房產贖回權程序。此時他們不大可能同意你償還少於拖欠款總量的金額，因為他們已經對你失去了信任──除非你能把此前所有拖欠的貸款月額全部付清。當然，在這個時候，你還有時間和你的債權人進行協商。

4．第四個月沒有支付月供──現在快要到督促信中的最後期限了。當30天過去，如果你沒有支付欠款或與債權人達成協議，債權人的律師會與你聯繫。在債權人委派法拍律師之前，你都還有機會與債權人達成付款協議，避免房產被沒收；以後則都是跟法拍律師，而不再跟債權人直接打交道了。作為違約責任的一部份，你還將負擔所有的律師費。但這時，你與法拍律師協商，還是有可能保住房子的──但是此時你得支付所有欠付的月貸外加律師費，所以這種可能性通常不大。

5．警局出售或公開出售，也叫法庭拍賣（Court Step foreclosure Auction），時間是由代理律師向當地縣郡法院申請後確定的。取消抵押房產贖回權（法拍）的確切時間便是這一天。在此之前，律師還須依法在當地報紙上公告，公佈將被法拍房產的債務額、房產地址及拍賣的時間地點等。同時，法院也會提前給你發掛號信，通知法拍時間和地點，為了確保你收到，通常會將信貼在房屋的大門上。從拖欠月供的房主收到督促信到實際法拍發生之間的時間間隔，各州規定不一樣，某些州可能只要2到3個月。雖然到這時房主還不一定要從被法拍的房產中搬出，但是也已經接近尾聲了。在實際法拍的那一天之前，你都還可以和債權人協商或是支付包括律師費在內的所有款項，保住房產。但一旦經過了這一法律步驟，房產的所有人便不再是你，而是債權人了。

6．贖回期──即使你的房子已經經過了法拍程序，依照法律你還有權將它贖回──但是，此時你必須支付抵押貸款的所有本金和利息，以及法拍程序中產生的所有費用。不同的州對贖回期時間長短的規定不一樣。需上庭的法拍（judicial foreclosure）一般比不需上庭的法拍（non-judicial foreclosure）的贖回期長。關於贖回期的規定和時間期限，在法院給你的法拍通知上也會告知。

7．警察上門驅逐──如果你在贖回期內沒有贖回房子卻還繼續住在裡面，律師便會代表債權人（即此房產的新所有人）向法庭申請驅逐令，並確定驅逐時間。
與法拍通知一樣，通知驅逐時間的信件會被貼在你的大門上。到了驅逐的這一天，警察會強行進入房子，把你所有的個人財產搬到房屋外面，通常是搬到屋前的草坪上，並更換房屋的門鎖，使你不能再進入。至此，債權人才對這項房產有了完全的控制，而你則和此項房產沒有關係了。但通常大部份房主在法拍之前便已搬出，很少等到被警察強制驅逐。

8．債權人最後將法拍屋出售給公眾，分別以銀拍屋、公開拍賣會、政府拍賣房等形式售出。我們會在下文中分別詳細介紹。

「居者有其屋」是美國政府希望幫助民眾實現的夢想。在購置房產時，很少有人會提前想到將來有一天失去房子。但從上面的時間表中我們看到，貸款買房，當借貸人無法支付房貸時，債權人對房產的沒收發生得卻很快。

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